Quelles sont les spécificités du crédit immobilier pour une maison neuve ?

Aujourd’hui, le crédit immobilier est la solution couramment utilisée pour financer l’achat d’une maison neuve. La demande s’adresse bien évidemment auprès d’une banque ou d’un établissement de crédit. 

Avant d’accorder la somme dont vous avez besoin pour acheter votre future maison, la banque vérifiera un certain nombre d’informations sur votre profil d’emprunteur.

Il en est de même pour les modalités de remboursement du prêt, afin de concrétiser votre projet immobilier dans les meilleures conditions.

1. Comment obtenir un prêt immobilier ?

La santé financière de l’emprunteur joue un rôle important dans l’obtention d’un crédit immobilier destiné à financer l’acquisition d’une maison neuve.

Les critères retenus par la banque pour mettre en place une proposition de crédit immobilier :

Bien entendu, il revient à l’emprunteur de fournir toutes les pièces justificatives nécessaires qui indiquent le montant exact de ses revenus et de ses différentes charges mensuelles.

Le dossier de prêt en détail

Un bon profil d’emprunteur, c’est quoi exactement ?

Pour les établissements bancaires, un « bon profil d’emprunteur » se mesure à sa capacité à rembourser le crédit immobilier. Dans ce cas, la banque accorde une importance particulière à la situation professionnelle.

Contrairement à ce que l’on pense, un salarié en CDD ou un profil qui travaille à son propre compte n'a pas moins de chances d’obtenir un crédit immobilier qu’un employé en CDI. La banque juge plutôt la solvabilité de l’emprunteur en fonction de la régularité de ses revenus.

Apport personnel : quelle importance sur l’obtention du crédit immobilier destiné à financer l’achat d’une maison neuve ?

L’apport personnel a un impact non négligeable sur les chances d’obtenir un prêt immobilier pour acheter une maison neuve. Il s’agit du montant que l’emprunteur est en mesure de fournir pour financer son acquisition immobilière, sans avoir recours à un quelconque prêt. 

Dans la plupart des cas, l’apport personnel représente au moins 10 % du prix de vente du bien immobilier. Plus celui-ci est élevé, plus l’établissement bancaire est amené à proposer des conditions de remboursement plus avantageuses.

Il ne faut pas non plus oublier que les conditions d’obtention d’un crédit immobilier pour une maison neuve varient en fonction du type de prêt sollicité.

Découvrez en détail ce qu'est l'apport personnel pour un prêt immobilier.

2. Le prêt à taux zéro ou PTZ : qui sont les bénéficiaires ?

Le prêt à taux zéro est un crédit immobilier sans frais de dossier et avec des intérêts à la charge de l’État qui permet de financer en partie, c’est-à-dire à hauteur de 20 à 40 %, l’opération immobilière. Le dispositif s’adresse aux primo-accédants et son attribution dépend en grande partie des revenus.

Pour bénéficier d’un PTZ, il est tout de même essentiel de remplir un certain nombre de conditions :

• la maison neuve doit se situer dans des zones géographiques éligibles
• le revenu de l’emprunteur et des autres occupants du futur logement doit se situer en dessous des plafonds de ressources,
• la maison neuve sera utilisée en tant que résidence principale de l’acheteur, et celui-ci s’engage à ne pas la proposer en location pendant les 6 années qui suivent l’achat,
• l’acheteur n’a pas été propriétaire de sa résidence principale dans les 2 années qui précèdent la transaction immobilière,
• l’établissement qui a accordé le crédit a signé une convention avec l’État,
• la somme empruntée à taux zéro financera uniquement en partie l’opération immobilière, et le montant obtenu dépendra aussi bien du nombre d'occupants que de la zone éligible où se situe le bien immobilier.

Retrouvez notre article détaillé sur le prêt à taux zéro. 

3. Est-il possible d’obtenir un prêt d’accession sociale (PAS) pour l’achat d’une maison neuve ?

La réponse est OUI. Il s’agit d’un prêt au taux d’intérêt avantageux et accordé sous conditions de ressources.

Prévu pour les personnes à revenus modestes, le dispositif est affecté uniquement à l’acquisition d’une résidence principale. Les conditions d’éligibilité à un PAS sont identiques à celles d’un PTZ.

À noter que seuls les établissements de crédit ayant signé une convention avec l’État sont autorisés à accorder un PAS.

Les caractéristiques d’un prêt d’accession sociale :

• le PAS peut financer la transaction immobilière à hauteur de 100 %, hors frais de notaire et frais de dossier,
• plafonné, le taux d’intérêt dépend d’un établissement bancaire à un autre et de la durée du crédit,
• le taux peut être variable, fixe ou modulable,
• le PAS n’est pas compatible avec un crédit immobilier classique,
• les frais de notaire sont réduits, les frais d’instruction de dossier sont plafonnés et la garantie bancaire est exonérée de taxe de publicité foncière.

Découvrez notre article sur le prêt d'accession sociale.

4. Obtenir un prêt conventionné pour l’achat d’un bien immobilier neuf : comment faire ?

À la différence du PTZ et du PAS, le prêt conventionné est accordé sans conditions de ressources ni de zone géographique. L’emprunteur peut en bénéficier si le crédit sert à financer l’achat d’un bien immobilier destiné à être une résidence principale. 

Les caractéristiques du prêt aidé sont assez identiques à celles du PAS, c’est-à-dire :

• un financement allant jusqu’à 100 % de l’opération immobilière,
• un taux fixe ou variable,
• un taux d’intérêt plafonné et non fixé qui varie d’une banque à une autre, et en fonction de la durée du crédit,
• compatible avec un PEL, un PTZ ou un prêt action logement, et non avec un crédit immobilier classique.

Retrouvez notre article sur le prêt conventionné ordinaire. 

5. Le prêt relais : c’est quoi exactement ?

Dans quels cas solliciter ce type de prêt ?

Pour l'obtenir, l’emprunteur doit respecter un certain nombre de conditions :

• il/elle est déjà propriétaire de sa propre résidence principale actuelle, et qu’il/elle est contraint(e) de la mettre en vente dans le but d’obtenir un financement pour l’achat d’une maison neuve,
• le propriétaire occupera la maison neuve en guise de résidence principale.

Grâce au prêt, l’emprunteur est en mesure de concrétiser sa nouvelle acquisition immobilière, avant d’avoir finalisé la vente de son ancien logement.

Fonctionnement

En général, le montant accordé représente entre 50 et 80 % du montant total de la future vente.

Dans le cadre d’un prêt en franchise partielle, le remboursement débute lorsque la vente est effective. Dans ce cas, l’emprunteur paiera uniquement les intérêts et les assurances tous les mois.

En revanche, pour un prêt en franchise totale, aucune mensualité ne sera versée jusqu’à la conclusion de la vente. Adossé, sec ou intégré, le prêt relais est un crédit à court terme d’une durée d’un an et renouvelable une fois.

Découvrez aussi notre article sur le prêt relais. 

6. Fonctionnement des intérêts intercalaires

Les intérêts intercalaires sont particulièrement intéressants dans le cadre d’une acquisition immobilière portant sur une maison neuve sur plan. 

Pour ce type de projet, le promoteur immobilier procède à des appels de fonds au fur et à mesure de l’avancement des travaux.

De plus, lorsque l’emprunteur a eu recours à un crédit immobilier, celui-ci sera uniquement débloqué de manière progressive, et en fonction du planning de paiement prévu dans l’acte de vente.

Durant le délai de construction, l’emprunteur doit rembourser le crédit destiné à financer sa nouvelle résidence principale, et payer en même temps un loyer.

Les établissements bancaires prévoient donc plusieurs solutions pour alléger les charges mensuelles de l’emprunteur :

• décaler le remboursement du crédit à la livraison de la maison neuve et payer uniquement les intérêts calculés au taux nominal du crédit en fonction des fonds débloqués et de la durée qui précède la livraison,
• les mensualités standard démarreront à partir de la livraison du bien immobilier, et ce, pour la durée prévue dans le contrat de prêt, ou
• ne rien payer avant l’achèvement des travaux de construction, et répartir le coût des intérêts sur la durée totale du crédit.

Pour en savoir plus sur les intérêts intercalaires, découvrez notre article.

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