Quel dépôt de garantie faut-il pour réserver une maison neuve ?

Tu entends parler de dépôt de garantie pour une maison neuve, mais tu ne sais pas exactement ce que c'est ? Cette définition est essentielle, car les règles diffèrent radicalement selon que tu achètes en VEFA (achat sur plan) ou en CCMI (construction sur ton terrain).

On t'explique précisément ce qu'est un dépôt de garantie et en quoi il diffère d'un acompte, les plafonds légaux applicables selon le type de contrat (2 à 5 % en VEFA, 0 € en CCMI avant signature), à quel moment exact cette somme peut être demandée, ce que devient ton argent après le versement (compte séquestre, transformation, restitution) et pourquoi ces règles strictes te protègent contre les abus.

À découvrir dans cet article :

Comprends la définition du dépôt de garantie

Définition simple : une somme versée pour sécuriser l'engagement

Le dépôt de garantie (aussi appelé dépôt de réservation) est une somme d'argent versée par l'acheteur lors de la signature d'un avant-contrat (document provisoire avant l'acte définitif).

Il sert à montrer concrètement ton engagement sérieux et à réserver le bien immobilier à ton nom, sans pour autant finaliser juridiquement la vente.

Une somme strictement encadrée par la loi

Sache que ce montant n'est jamais laissé à la libre appréciation du vendeur.

Dans l'immobilier neuf, il est strictement plafonné par le Code de la Construction et de l'Habitation, afin d'éviter les abus financiers et de protéger efficacement l'acheteur.

À ne surtout pas confondre avec un acompte

Garde en tête que le dépôt de garantie n'est juridiquement pas un acompte.

Cette distinction est fondamentale : un acompte engage définitivement les deux parties, alors que le dépôt de garantie peut être intégralement restitué dans plusieurs cas légaux précis (rétractation dans les 10 jours, refus de prêt bancaire avec clause suspensive).

Lis notre guide sur les clauses suspensives du contrat de réservation de ta maison achetée sur plan.

Différence avec les appels de fonds

Le dépôt de garantie intervient avant la vente définitive (au moment de la réservation).

Les appels de fonds, eux, sont des paiements échelonnés versés progressivement pendant la construction, après la signature de l'acte authentique chez le notaire.

Distingue VEFA et CCMI : le cadre légal

VEFA maison : un plafond légal de 2 % à 5 % selon le délai

Pour une VEFA (Vente en l'État Futur d'Achèvement, achat sur plan), le dépôt de garantie est autorisé mais strictement plafonné : 5 % maximum du prix de vente si l'acte définitif est signé sous 1 an, 2 % maximum si la signature intervient entre 1 et 2 ans et 0 % (interdit) au-delà de 2 ans.

CCMI : un dépôt strictement interdit avant le contrat définitif

Pour un CCMI, la protection légale est considérablement renforcée : aucun dépôt de garantie ne peut être exigé avant la signature du contrat définitif. C'est une différence juridique majeure avec la VEFA.

Cas où le dépôt est strictement interdit

Dans le cadre d'un CCMI, aucun versement n'est légalement autorisé si le contrat n'est pas encore signé, si la notice descriptive (document détaillant la construction) est absente, ou si le permis de construire n'est pas encore obtenu.

Les différences entre une VEFA et un CCMI

Pourquoi le CCMI offre une protection supérieure

Tu l'auras compris : en CCMI, l'acheteur bénéficie d'une protection nettement plus forte car aucun argent ne peut être exigé tant que le cadre contractuel complet n'est pas totalement sécurisé (contrat signé, permis obtenu, garanties en place).

Identifie quand le dépôt peut être demandé

En VEFA : uniquement lors de la signature du contrat de réservation

Le dépôt de garantie peut être légalement demandé uniquement au moment précis de la signature du contrat de réservation (avant-contrat), avant l'acte notarié définitif qui transfère officiellement la propriété.

On t'a concocté un guide aux p'tits oignons sur la signature de l’acte de vente de ta maison sur plan.

En CCMI : jamais avant la signature complète du contrat

En CCMI, aucun versement n'est autorisé avant la signature complète et conforme du contrat de construction. Tout paiement anticipé est strictement illégal.

Cas où aucun versement n'est légalement autorisé

Avant l'obtention du permis de construire, avant la mise en place des garanties financières obligatoires (GFA), ou en l'absence de contrat juridiquement valide, tout paiement est formellement interdit par la loi.

Timeline : de la réservation à l'acte de vente

Découvre ce que devient le dépôt après signature

Séquestre obligatoire pour protéger ton argent

Le dépôt de garantie est obligatoirement placé sur un compte séquestre (compte bloqué géré par un notaire ou un établissement bancaire habilité). Il ne peut absolument pas être utilisé librement par le promoteur ou le constructeur avant la signature définitive.

Transformation automatique en acompte

Lors de la signature de l'acte authentique définitif chez le notaire, le dépôt de garantie est automatiquement imputé (déduit) du prix total de vente de la maison.

Restitution intégrale dans certains cas légaux

En cas d'exercice de ton droit de rétractation dans les 10 jours calendaires, ou en cas de refus de prêt bancaire justifié par une clause suspensive, le dépôt doit être intégralement et sans délai remboursé.

Délais légaux de remboursement

Le remboursement de ton dépôt de garantie doit obligatoirement intervenir dans un délai maximum de 3 mois après ta demande écrite ou la constatation de la caducité du contrat.

Passé ce délai, tu peux engager des poursuites.

Mesure pourquoi ces règles te protègent

Limiter strictement les abus financiers

Les plafonds légaux (2 à 5 % maximum) empêchent efficacement les demandes excessives et abusives de trésorerie de la part des promoteurs ou constructeurs.

Sécuriser ton argent via le séquestre

Le mécanisme du compte séquestre garantit juridiquement que ton argent ne sera pas utilisé ni détourné avant la vente définitive, même en cas de défaillance du promoteur.

Ce que dit précisément la loi

L'article L261-15 du Code de la Construction et de l'Habitation encadre strictement les conditions et montants du dépôt de garantie en VEFA pour protéger les acquéreurs.

Et pour aller encore plus loin, on aborde ce qui se passe en cas de retard de livraison de ta maison achetée sur plan.

Mini-glossaire

• Dépôt de garantie : somme d'argent versée pour réserver un bien immobilier, plafonnée légalement ;
• VEFA : Vente en l'État Futur d'Achèvement, achat d'un logement sur plan à construire ;
• CCMI : Contrat de Construction de Maison Individuelle, construction sur ton propre terrain ;
• Acompte : paiement partiel définitif et irrévocable sur le prix total de vente ;
• Appel de fonds : paiement progressif échelonné pendant la construction selon l'avancement ;
• Compte séquestre : compte bloqué géré par un tiers (notaire, banque) protégeant l'acheteur ;
• Clause suspensive : condition qui annule automatiquement le contrat si elle ne se réalise pas (ex : obtention du prêt) ;
• GFA : Garantie Financière d'Achèvement, assurance obligatoire garantissant la fin des travaux.