Le compromis de vente pour l'achat d'une maison sur plan

Tu es sur le point d'acheter une maison neuve ? Voici tout ce que tu dois contrôler avant de signer ton compromis, clairement et sans jargon.

À découvrir dans cet article :

Le compromis de vente pour un achat dans le neuf : CCMI vs VEFA

Dans le cadre de ton achat dans le neuf, le compromis de vente est le premier document qui encadre légalement ton projet.

CCMI : le contrat constructeur le plus courant

Le CCMI ou « Contrat de Construction de Maison Individuelle » est aujourd’hui le contrat le plus protecteur pour toi. Tu signes d’abord le compromis du terrain, puis le contrat de construction de ta maison neuve.

Il garantit :

• un prix global et forfaitaire (pas de surcoût imprévu) ;
• un délai de construction encadré ;
• un paiement par étapes réellement effectuées ;
• des garanties légales : parfait achèvement, biennale, décennale, livraison.

Garde en tête que le constructeur ne peut rien exiger avant le début effectif des travaux. Chaque appel de fonds doit correspondre à une étape achevée.

VEFA maison : quand ce contrat s’applique-t-il ?

La VEFA (« Vente en l’État Futur d’Achèvement ») s’applique lorsque tu achètes une maison sur plan, souvent dans un lotissement standardisé.

Elle inclut notamment une garantie financière d’achèvement, un échéancier réglementé et une notice descriptive très détaillée.

Tableau comparatif : CCMI vs VEFA

Les documents terrain indispensables

Étude de sol G2 : une obligation depuis 2020

L’étude de sol G2 analyse la nature du terrain : argile, nappe phréatique, risques de retrait-gonflement… Elle sert à dimensionner les fondations et à éviter des surcoûts parfois très importants.

Depuis 2020, elle est obligatoire dans les zones argileuses. Garde en tête que le constructeur doit ajuster son prix selon ses conclusions.

Certificat de viabilisation et raccordements

Le compromis doit préciser si le terrain est :

• viabilisé (eau, électricité, télécoms) ;
• raccordable à l’assainissement collectif ou individuel.

Une mauvaise estimation des raccordements peut coûter plusieurs milliers d’euros. Exige les certificats officiels des concessionnaires.

Plan de bornage et servitudes

Le bornage fixe les limites de la parcelle. Il doit être réalisé par un géomètre-expert.

Les servitudes (vue, passage, canalisation) peuvent limiter ton projet. Tu l’auras compris : elles doivent être identifiées avant de signer.

Tes engagements et protections en tant qu’acheteur dans le neuf

Le délai de rétractation et le dépôt de garantie

Le compromis t’ouvre un délai de rétractation de 10 jours. Tu peux revenir sur ta décision sans justification ni frais.

Le dépôt de garantie est strictement encadré, sécurisé et limité selon la loi.

Les conditions suspensives : prêt, permis, conformité du terrain

Le compromis doit contenir au minimum :

• Obtention de ton prêt immobilier ;
• Obtention du permis de construire ;
• Absence de vice du sol ou d’inconstructibilité.

Sans ces conditions, tu pourrais être engagé sur un terrain inutilisable. Elles forment ton meilleur filet de sécurité.

Assurance dommages-ouvrage et garantie de livraison

L’assurance dommages-ouvrage avance le financement des réparations sans attendre une décision de justice. Elle est obligatoire mais souvent négligée.

La garantie de livraison du CCMI te protège en cas d’abandon du chantier ou de faillite du constructeur.

Suivre la construction depuis le compromis jusqu’à la livraison

Décrypter la notice descriptive du constructeur

La notice décrit toutes les prestations prévues : type de fondations, matériaux, isolation, menuiseries, équipements, chauffage…

Garde en tête que si quelque chose n’est pas écrit, il n’est pas garanti.

Calendrier de construction : les grandes étapes

Le déroulé type d’une maison neuve :

• Fondations ;
• Murs et planchers ;
• Hors d’eau / hors d’air ;
• Cloisons, électricité, plomberie ;
• Finitions.

Tu peux demander un planning prévisionnel pour anticiper ton financement et ton déménagement.

Garanties CCMI : prix, délai, conformité

Le CCMI t’assure :

• un prix ferme ;
• un délai garanti ;
• une conformité totale avec les plans signés.

Pour aller plus loin, lis notre guide sur le dépôt de garantie pour l'achat de ta maison sur plan. 

Risques et points de vigilance du compromis maison neuve

Terrain en zone inondable ou sismique : les vérifications clés

Demande systématiquement :

• l’état des risques (inondation, sismicité…) ;
• la carte d’aléa argile ;
• la note du géotechnicien.

Un terrain mal analysé peut engendrer des fondations plus coûteuses et des risques structurels.