Comment se passe l’achat d’une maison sur plan ?

Acheter une maison sur plan, qu’on appelle aussi achat en VEFA (Vente en l’État Futur d’Achèvement), c’est acheter un logement neuf avant sa construction. Tu choisis ton futur bien à partir de plans, d’images 3D et d’un descriptif détaillé. Cet achat présente de nombreux avantages : un logement neuf conforme aux normes actuelles, des frais de notaire réduits, des garanties solides et parfois une exonération temporaire de taxe foncière.

Il existe d’ailleurs des différences notables entre l’achat d’une maison et celui d’un appartement neuf, notamment au niveau du cadre légal du contrat, de la copropriété et du processus de construction lui-même. Dans les deux cas, tu passes par la VEFA (si le bien est en cours de construction ou non construit) et tu profites des mêmes garanties légales.

Mais pour que tout se passe bien, il faut comprendre les étapes, les paiements, les protections légales et les délais à respecter.

Voici tout ce qu’il faut savoir pour réussir ton achat immobilier neuf en toute confiance.

À découvrir dans cet article :

Les étapes de la transaction immobilière pour une maison en VEFA
Le déroulement de la transaction financière pour l'achat d'une maison neuve sur plan
La réception d'une maison neuve : comment ça se passe ?
Les garanties qui te protègent

1. Les étapes de la transaction immobilière pour une maison en VEFA

L’achat d’un logement neuf sur plan suit un cadre très précis. La VEFA est encadrée par le Code de la construction et de l’habitation et protège l’acheteur du début à la fin. Le processus s’étale sur 6 à 8 mois, entre la réservation et la signature chez le notaire.

Le contrat de réservation

C’est la première étape de ton achat dans l’immobilier neuf. Tu signes un contrat de réservation qui décrit ton futur logement : plans, surface, prix prévisionnel, prestations et date estimée de livraison.

Ce contrat s’accompagne d’un dépôt de garantie :

5 % du prix si la vente est prévue sous un an,
2 % si la vente intervient dans un délai d’un à deux ans,
Aucun dépôt au-delà de deux ans.

Tu disposes d’un délai de rétractation de 10 jours après la signature. Si tu changes d’avis, il suffit d’envoyer un courrier recommandé. Sache que ton acompte te sera rendu intégralement.

Découvre notre article détaillé sur la transaction immobilière pour une maison neuve sur plan.

La signature chez le notaire

Quelques mois plus tard, tu signes l’acte de vente définitif devant notaire. Ce document te rend officiellement propriétaire du terrain et du logement en construction.

Tu deviens ensuite progressivement propriétaire du bâti au fur et à mesure de l’avancement des travaux et des paiements.

La clause de financement

Si tu finances ton achat avec un prêt immobilier, une condition suspensive d’obtention du crédit est intégrée au contrat.

Rassure-toi, si la banque refuse ton prêt, tu peux te désister sans perdre ton dépôt de garantie.

VEFA ou CCMI : quelle différence au juste ?

La VEFA s’applique quand tu achètes dans un programme immobilier neuf géré par un promoteur.

Le CCMI (Contrat de Construction de Maison Individuelle) concerne plutôt les maisons construites sur ton propre terrain.

La VEFA offre plus de garanties financières (achèvement ou remboursement) mais moins de liberté sur les plans ; le CCMI permet plus de personnalisation mais demande plus de suivi administratif et technique.

Pour aller plus loin, voici notre guide sur la garantie de parfait achèvement pour une maison en VEFA.

Les principales différences entre une maison et un appartement neuf

1. Cadre légal du contrat :

Appartement sur plan : le promoteur immobilier est le vendeur, le contrat est une VEFA.
Maison sur plan : elle peut aussi se faire en VEFA, mais le plus souvent via un CCMI (Contrat de Construction de Maison Individuelle) avec ou sans fourniture du plan. Le CCMI offre une garantie de livraison à prix et délais convenus, très protectrice pour l’acheteur.

2. Copropriété :

Appartement : achat en copropriété : parties privatives + quote-part des parties communes (toiture, escaliers, façade). Autrement dit, cela implique des charges de copropriété.
Maison : tu es propriétaire du terrain et du bâti, sans copropriété. Dans un lotissement, tu fais partie d’une Association Syndicale Libre (ASL) qui gère les équipements collectifs (voirie, espaces verts, éclairage).

3. Personnalisation :

Appartement : personnalisation limitée aux finitions et petits travaux (TMA – Travaux Modificatifs Acquéreur).
Maison : personnalisation plus large : agencement, matériaux, voire architecture dans le respect des règles d’urbanisme.

2. Le déroulement de la transaction financière

Lors d'un contrat d'achat sur plan, le paiement du prix de la maison est progressif et suit un échéancier légal défini dans l’acte de vente. Chaque étape de construction déclenche un nouvel appel de fonds.

Étape de la construction	Montant débloqué
Achèvement des fondations	35 % du prix de vente (dépôt compris)
Mise hors d’eau (toiture posée)	70 % du prix de vente
Finitions (achèvement des travaux)	95 % du prix
Livraison du bien	100 % du prix si aucune réserve n’est signalée

Le paiement se fait après validation du promoteur et transmission du bon de décaissement à la banque. En cas de retard de paiement, des pénalités peuvent s’appliquer.

Si tu veux éviter les mauvaises surprises, garde une réserve financière pour les frais annexes : assurance emprunteur, notaire, aménagement, mobilier.

Découvrez comment définir le budget d'achat d'une maison neuve.

3. La réception d'une maison neuve sur plan : comment ça se passe ?

La visite de livraison

Quand la construction est terminée, tu effectues la visite de livraison avec le promoteur.

C’est le moment de vérifier que tout est conforme aux plans. Jette un œil aux matériaux, finitions et équipements. Ta maison neuve doit être habitable.

Les réserves

Si tu constates des défauts ou oublis, tu peux les mentionner sur le procès-verbal de livraison et bloquer le dernier versement (5 %) sur un compte séquestre jusqu’à correction.

En cas de retard

Le promoteur doit livrer à la date prévue. En cas de retard injustifié, tu peux obtenir une indemnité (souvent 1/3000e du prix par jour). Les causes de force majeure (intempéries, grèves, etc.) peuvent suspendre ce délai.

Pour en savoir plus, découvre notre article sur la réception de sa maison neuve achetée sur plan.

4. Les garanties qui te protègent

Une maison achetée sur plan bénéficie de garanties légales qui couvrent différents niveaux de risques après la livraison.

Type de garantie	Ce qu’elle couvre	Durée
Garantie de parfait achèvement	Les défauts signalés lors de la livraison ou dans l’année qui suit.	1 an
Garantie biennale	Les équipements démontables (volets, robinetterie, radiateurs…)	2 ans
Garantie décennale	Les éléments structurels (murs, charpente, toiture, fondations…)	10 ans

Ces garanties sont adossées à une assurance dommages-ouvrage souscrite par le promoteur. Elle te permet d’être indemnisé rapidement sans attendre qu’un tribunal statue sur les responsabilités.

Les protections financières

Avant même la construction, le promoteur doit justifier d’une garantie financière d’achèvement (GFA) ou de remboursement. Si le chantier s’interrompt, la banque garante termine ou te rembourse les sommes versées. C’est une sécurité majeure de la VEFA.

Risques et conseils

Vérifie toujours la solidité du promoteur : ancienneté, réalisations passées, avis clients.
Lis attentivement le contrat de réservation et les conditions suspensives.
Demande un descriptif détaillé et les plans signés par les deux parties.
Ne cède le dernier paiement qu’après correction de toutes les réserves.

Que tu choisisses un appartement ou une maison, les principes de la VEFA restent les mêmes : garanties solides, paiement progressif, normes énergétiques exigeantes et cadre légal protecteur.

L’important, c’est de bien comprendre ton contrat, d’évaluer ton degré de liberté (notamment pour la personnalisation) et de choisir un promoteur ou un constructeur reconnu.Mais il faut être attentif à chaque étape, du dépôt de garantie jusqu’à la livraison du logement neuf. Avec les bonnes vérifications, ton projet se déroulera sans stress.

Et pour aller encore plus loin, retrouve notre guide sur comment visiter une maison neuve achetée sur plan.

Si tu as besoin d'aide dans ta recherche d'un bien immobilier neuf, contacte-nous.