Comment se déroule la transaction immobilière pour une maison neuve sur plan ?

Ça y est, vous avez enfin trouvé la maison neuve sur plan qui vous correspond et que vous souhaitez acheter. La transaction immobilière spécifique à la VEFA sera la prochaine étape de votre projet immobilier. Quelles sont donc les démarches à suivre pour une acquisition sur plan ?

1. Le contrat de réservation

Il s'agit de l’équivalent d’une offre d’achat dans le cadre d’une acquisition de bien immobilier achevée. Pour un achat en VEFA, il sert à sécuriser votre achat. Dans l'avant-contrat, le promoteur immobilier s’engage à vous réserver la maison neuve sur plan dans des conditions bien définies.

Contenu

L'avant-contrat prévoit :

• un descriptif détaillé du programme immobilier et de la maison sélectionnée par l’acheteur : matériaux de construction, équipements.
• les conditions de la vente : le prix prévisionnel et les modalités de révision, la date et la signature de l’acte de vente définitif, le déroulement du paiement et la date de livraison du bien immobilier.
• les conditions légales de rétractation de l’acheteur et les modalités de restitution du dépôt de garantie.

L’engagement du promoteur

Dans l'avant-contrat, le promoteur immobilier s’engage à réserver le bien choisi à l’acheteur, à livrer une maison conforme au descriptif indiqué dans ledit document et à respecter les différentes modalités de la vente immobilière prévues dans l’avant-contrat.

L’engagement de l’acheteur

L'avant-contrat engage l’acquéreur à acheter le bien immobilier indiqué dans le contrat préliminaire, et dans les conditions qui y sont mentionnées. Un délai de rétractation de 10 jours lui est tout de même accordé. 

L’acheteur s’engage également à verser un dépôt de garantie couvrant entre 2 et 5 % du prix de vente, sous certaines conditions.

Découvrez notre article détaillé sur l’offre d’achat pour une maison neuve.

2. Rédiger la clause suspensive portant sur l’obtention du crédit immobilier

La clause suspensive d’obtention du crédit immobilier accompagne souvent le contrat préliminaire. Elle devient obligatoire dans le contrat de vente, lorsqu’un crédit immobilier vient financer une partie de l’acquisition.

Définition

La clause suspensive d’obtention du crédit immobilier justifie la nullité du contrat, lorsque l’acheteur n’obtient pas le crédit immobilier destiné à financer l’achat du bien immobilier, dans certaines conditions préalablement définies. Elle permet ainsi à l’acquéreur de se rétracter de la transaction immobilière sans perdre le dépôt de garantie.

Que prévoit la clause suspensive d’obtention du crédit immobilier ?

Ce type de condition suspensive précise toutes les modalités du crédit immobilier nécessaire, à savoir le montant du prêt, c’est-à-dire la somme exacte que l’acheteur est prêt à emprunter, le taux d’intérêt maximum jusqu’auquel il est prêt à s’engager, la durée du remboursement ainsi que la mensualité du prêt à ne pas dépasser.

Fonctionnement

L’acheteur sera en mesure de se rétracter de la transaction immobilière pour un appartement neuf sur plan et récupérer son dépôt de garantie dans un délai de 3 mois lorsqu’il présente deux lettres de refus provenant de deux établissements bancaires différents. 

Le crédit immobilier sollicité doit respecter les conditions mentionnées dans la clause suspensive.

En cas de demande de prêts multiples, il est tout à fait possible de faire jouer la clause suspensive sur un seul refus, à condition que le montant du prêt concerné soit 10 % supérieur à celui des autres prêts sollicités.

Retrouvez notre article sur la clause suspensive d’obtention du crédit dans contrat VEFA.

3. La signature du contrat de vente en l'état de futur achèvement

La signature de l’acte authentique de vente devant le notaire se déroule dans un délai de 4 à 6 mois après celle de l’avant-contrat.

En général, l’achat d’une maison neuve sur plan est encadré par un contrat de vente en l’état de futur achèvement (VEFA). La propriété du sol est immédiate dès la signature du contrat. 

L’acheteur ne devient propriétaire de son nouveau logement qu’au fur et à mesure du versement des appels de fonds. 

Si l’achat de la maison neuve sur plan se fait par le biais d’un contrat de vente à terme, la cession de la propriété se fera uniquement lors de la livraison du bien.

Le contrat de vente définitif comprend plusieurs informations capitales. L’acquéreur doit être particulièrement vigilant sur les éventuels changements pouvant intervenir par rapport à ce qui a été prévu dans l'avant-contrat. C’est pourquoi le projet d’acte de vente lui est remis dans un délai d’au moins un mois avant la date de signature devant le notaire.

Composition du contrat de vente VEFA

Découvrez notre article sur la signature de l'acte de vente d'une maison en VEFA. 

4. L’accord de principe du prêt immobilier

Avant de procéder à la recherche d’un bien immobilier, l’acquéreur a certainement effectué une simulation de crédit immobilier auprès d’un établissement bancaire. Primordiale, cette étape offre un premier aperçu de la capacité d’emprunt, permet de valider le projet immobilier et de connaître les conditions à mentionner dans la clause suspensive d’obtention de crédit.
Après avoir signé l'avant-contrat ou l’acte de vente, l’acheteur doit s’adresser à un établissement bancaire pour le crédit immobilier dont il a besoin.
L’établissement bancaire se base sur un certain nombre d’éléments pour étudier une demande de crédit, établir le profil d’emprunteur et donner son accord de principe. Il s’agit :

• du taux d’endettement qui ne doit pas dépasser 33 % des revenus mensuels, sauf en cas de reste à vivre très confortable
• du reste à vivre qui couvre les dépenses courantes
• du montant de l’apport personnel représentant au moins 10 % de la somme empruntée
• des comptes bancaires sans incident
• de la stabilité professionnelle

La banque remettra son accord de principe lorsque le dossier de l’acquéreur est suffisamment convaincant. Le document précisera le montant sollicité, le taux d’intérêt appliqué, la durée du crédit, les modalités de remboursement et les garanties.

5. L’offre de prêt définitive

L’établissement bancaire proposera son offre de prêt après une étude approfondie de la santé financière de l’emprunteur au sein de son service des engagements. En général, elle sera remise dans les 4 à 6 semaines après la réception de l’accord de principe.
L’offre de prêt engage juridiquement l’établissement de prêt. L’emprunteur dispose d’un délai d'un mois pour l’accepter ou la refuser. Si l’offre de prêt répond à la demande de l’emprunteur, celui-ci devra s’engager sur l’acquisition du bien que le crédit immobilier doit financer.
L’offre de prêt définitive reprend toutes les conditions du crédit immobilier, à savoir :

• la somme empruntée
• l’échelonnement des appels de fonds
• la durée du crédit
• le taux d’intérêt fixe ou variable à appliquer
• le taux annuel effectif global du crédit
• les garanties exigées par la banque et leurs coûts
• un tableau d’amortissement qui indique le montant et la date des mensualités

L’acquisition de la maison neuve sur plan peut démarrer lorsque l’offre de prêt est acceptée.