Quel échéancier de paiement pour l’achat d’un appartement sur plan ?

L’échéancier de paiement pour l'achat sur plan d'un logement neuf est strictement fixé par le Code de la construction : un promoteur ne peut jamais te demander plus que ce que la loi autorise.

On t'explique tout ce qu'il faut savoir, sans jargon.

À découvrir dans cet article :

• Le cadre légal complet des appels de fonds
• Les plafonds légaux des appels de fonds : les pourcentages imposés par le Code
• Les garanties légales obligatoires inscrites dans le Code de la construction
• Les spécificités juridiques d’un appartement
• Comment vérifier la conformité de ton échéancier
• Tes droits si le promoteur ne respecte pas la loi
• Nos conseils pratiques pour chaque appel de fonds
• FAQ juridique en bonus

Le cadre légal complet des appels de fonds

Les articles R261-14 à R261-18 : les textes qui encadrent strictement les appels de fonds

En VEFA, qui signifie « Vente en l’État Futur d’Achèvement », tu achètes sur plan : un appartement encore en construction.

Pour éviter les abus, les articles R261-14 à R261-18 du Code de la construction et de l’habitation (CCH) fixent les montants maximums que le promoteur peut t’exiger à chaque étape du chantier de construction de ton appartement neuf.

Pourquoi ces règles protègent l'acheteur en VEFA

L’objectif est simple : tu ne payes que ce qui est réellement construit. Cela t’évite de financer un chantier en avance et limite fortement les risques en cas de problème sur l’opération.

Le rôle du notaire dans l'application de ces règles

Le notaire vérifie que ton contrat respecte les pourcentages légaux, confirme l’existence des garanties obligatoires et repère toute clause illégale. Il t’informe clairement si quelque chose n’est pas conforme.

Différence entre l'achat en VEFA et les autres formes d'achat dans le neuf

Quand tu achète un logement neuf achevé, tu payes tout à la signature. En VEFA, tu finances progressivement.

Dans un CCMI (Contrat de Construction de Maison Individuelle), l’échelonnement est différent et la garantie de livraison est renforcée.

Si tu veux continuer d'en apprendre plus sur l’achat sur plan, découvre notre guide sur comment réserver un appartement neuf.

Les plafonds légaux des appels de fonds : les pourcentages imposés par le Code

35 % maximum à l'achèvement des fondations

Les fondations sont la base porteuse du bâtiment. Tant qu’elles ne sont pas terminées, le promoteur ne peut te demander plus de 35 % du prix total. C’est une limite légale incontournable.

70 % maximum à la mise hors d'eau / hors d'air

La mise hors d’eau signifie que la toiture est posée. L’état hors d’air signifie que fenêtres et portes extérieures sont installées. À ce stade, le plafond passe à 70 %.

95 % à l'achèvement des travaux intérieurs

On parle d’achèvement lorsque l’immeuble est utilisable : cloisons, réseaux, équipements, menuiseries intérieures… Le promoteur peut alors demander jusqu’à 95 % du prix convenu.

100 % à la livraison après réception

La réception est l’acte par lequel le promoteur accepte les travaux réalisés par les entreprises. La livraison, c’est le moment où tu prends possession du logement. Les 5 % restants sont dus à ce moment-là.

Le détail étape par étape en résidence collective

Différences entre appels de fonds et prix total

L’échéancier ne change rien au prix : il répartit simplement le paiement en fonction du chantier.

Les garanties légales obligatoires inscrites dans le Code de la construction

La Garantie Financière d'Achèvement (GFA)

La GFA garantit que ton appartement sera construit même si le promoteur fait faillite. C’est une garantie fournie par une banque ou un assureur, et elle est obligatoire en VEFA.

La garantie de livraison à prix et délais convenus

Cette garantie protège contre les retards et les dépassements de prix. Elle est très encadrée et renforce la sécurité juridique de ton achat.

L'assurance dommages-ouvrage (DO)

La DO te rembourse rapidement les malfaçons graves (structure, solidité) sans attendre un jugement. Elle couvre 10 ans après la réception.

La garantie de parfait achèvement et la garantie décennale

La garantie de parfait achèvement impose au promoteur de réparer tous les défauts signalés dans l’année suivant la livraison. La garantie décennale couvre pendant 10 ans les dommages compromettant la solidité ou l’usage normal du logement.

Pour en savoir plus sur la garantie de parfait achèvement pour un appartement neuf, c'est par ici.

Les spécificités juridiques d’un appartement

Rôle du promoteur et obligations renforcées

En résidence collective, le promoteur doit livrer ton logement mais aussi l’ensemble des parties communes : hall, ascenseur, locaux techniques… C’est une obligation légale.

Appels de fonds liés aux parties communes

Tu finances ta part des équipements collectifs via l’échéancier. Ils font partie intégrante de l’avancement du chantier.

Construction verticale : un encadrement plus strict

Plus un bâtiment comporte d’étages, plus les risques techniques augmentent. Le législateur impose donc un encadrement très strict des pourcentages.

Le syndic provisoire et les charges pendant les travaux

À la livraison, un syndic provisoire gère la copropriété. Les charges démarrent dès l’occupation, même si certains lots du bâtiment ne sont pas encore livrés.

Comment vérifier la conformité de ton échéancier

Les 7 points de vigilance juridique

• Dépôt de garantie conforme ;
• Prix et modalités de révision clairs ;
• Échéancier conforme aux articles R261-14 et suivants ;
• Date de livraison mentionnée ;
• Description complète du logement ;
• Attestation de GFA fournie ;
• Droit de rétractation respecté.

Les signes d'un échéancier non conforme

Pourcentage trop élevé, appel de fonds prématuré, absence de mention du CCH… ce sont des signes de non-conformité.

Les documents que le promoteur doit te fournir

Plans, notice descriptive, règlement de copropriété, attestation GFA et projet d’acte doivent être remis avant signature.

Clauses abusives ou contraires au Code

Un promoteur ne peut jamais modifier les pourcentages légaux ni supprimer une garantie obligatoire.

Tes droits si le promoteur ne respecte pas la loi

Appel de fonds prématuré : comment refuser

Tu peux refuser tout appel si l’étape de chantier n’est pas atteinte. Demande un justificatif d’avancement.

Retard de chantier : pénalités de retard

Les pénalités prévues dans ton contrat s’appliquent automatiquement si le promoteur dépasse la date de livraison.

Non-respect des pourcentages légaux

Tu peux saisir le tribunal judiciaire pour obtenir un remboursement ou une mise en conformité.

Faillite du promoteur : comment la GFA te protège

La GFA prend le relais et finance la fin des travaux quoi qu’il arrive.

Retrouve notre guide sur le recours possible en cas de retard de livraison de ton appartement acheté sur plan.

Nos conseils pratiques pour chaque appel de fonds

Coordonne l'échéancier avec la banque

La banque débloque ton prêt selon l’échelonnement légal. Envoie-lui simplement l’appel de fonds correspondant.

Visite le chantier

N’hésite pas à visiter ou à faire appel à un expert pour vérifier l’avancement réel des travaux.

Durée moyenne d'une VEFA

Un immeuble collectif met généralement 18 à 30 mois à sortir de terre.

Notre checklist avant chaque appel de fonds

• Étape réellement atteinte ? ;
• Pourcentage conforme au CCH ? ;
• Justificatif reçu ? ;
• Travaux visibles sur place ? ;
• Impact sur ta trésorerie ?.

FAQ juridique en bonus

Puis-je refuser un appel de fonds non conforme ?

Oui, tu peux le refuser et demander des preuves de l’avancement.

Que se passe-t-il si le promoteur ne respecte pas le Code ?

Ses clauses peuvent être annulées et sa responsabilité engagée.

Les pourcentages du Code peuvent-ils être modifiés ?

Non, ils sont impératifs et non négociables.

Comment contester un échéancier ?

Par mise en demeure, puis tribunal en cas de besoin.

La banque vérifie-t-elle la légalité ?

Elle suit ton contrat, mais c’est le notaire qui s'assure de la conformité juridique.