Quels sont les frais bancaires pour l’achat d'un appartement neuf ?
Lors d’un achat d’appartement neuf, les frais bancaires sont souvent sous-estimés. Pourtant, entre l'assurance emprunteur, la garantie bancaire et les intérêts intercalaires, le budget peut vite grimper. Sans oublier qu’il faudra aussi anticiper le coût d’aménagement de l’appartement après la livraison.
On t'explique tout sur les frais bancaires d’un crédit immobilier neuf, ce qui change quand tu achètes sur plan. Ensuite, on voit les meilleurs leviers pour réduire ces frais, puis un exemple chiffré complet pour un T3 à 250 000 €.
À découvrir dans cet article :
- Les frais bancaires classiques liés à un crédit immobilier neuf
- Les spécificités d’un appartement neuf acheté sur plan
- Comment réduire les frais bancaires sur ton appartement neuf ?
- Exemple chiffré : emprunt pour l'achat d'un appartement T3 neuf
- Récapitulatif : ce qu’il faut retenir
Les frais bancaires classiques liés à un crédit immobilier neuf
Les frais de dossier bancaire
Que ce soit pour acheter un appartement neuf ou tout autre bien, ces frais correspondent à l’analyse de ton dossier par la banque. Ils varient généralement entre 500 et 1 500 €. Bonne nouvelle : ils sont très souvent négociables, surtout si ton profil est solide ou si tu compares plusieurs établissements.
La garantie bancaire obligatoire
La banque exige une garantie pour se protéger en cas d’impayé. Deux solutions existent :
| Type de garantie | Coût moyen | À savoir |
|---|---|---|
| Hypothèque | 1 à 2 % du montant emprunté | Mainlevée payante en cas de revente |
| Caution bancaire | 1 à 1,5 % du capital | Remboursement partiel possible en fin de prêt |
La caution bancaire est souvent privilégiée dans l’immobilier neuf, car elle est plus souple et moins coûteuse sur la durée du crédit.
L’assurance emprunteur
Obligatoire pour obtenir ton crédit, elle couvre les risques de décès, d’invalidité ou d’incapacité de travail. Son coût représente en moyenne 0,3 à 0,5 % du capital emprunté par an.
Exemple concret : 250 000 € × 0,4 % = 1 000 € par an, soit 25 000 € sur 25 ans.
Les frais annexes
- Frais d’expertise du bien : 200 à 500 €
- Frais de mainlevée d’hypothèque en cas de revente anticipée
Astuce : plus tu compares d’offres bancaires, plus tu négocies efficacement.
Les spécificités d’un appartement neuf acheté sur plan
Les appels de fonds progressifs
La VEFA (« Vente en l’État Futur d’Achèvement ») signifie que tu achètes ton logement sur plan. Le paiement se fait progressivement selon l’avancement des travaux : 5 %, 35 %, 70 %, 95 %, puis 100 % à la livraison.
Les déblocages échelonnés du prêt
La banque débloque les fonds au fur et à mesure des appels de fonds, en coordination avec le promoteur et le notaire. Tu ne disposes donc pas immédiatement de la totalité du prêt.
Les intérêts intercalaires
Tant que l’appartement n’est pas livré, tu ne rembourses pas le capital, mais uniquement les intérêts sur les sommes déjà débloquées. C’est ce qu’on appelle les intérêts intercalaires.
Exemple de calcul : 87 500 € débloqués × 3,8 % ÷ 12 mois = 277 € par mois.
Sur une durée de chantier de 12 à 24 mois, ce coût représente généralement 3 000 à 8 000 €.
Et pour aller encore plus loin, retrouve notre guide sur les intérêts intercalaires pour l'achat de ton appartement neuf sur plan.
Comment réduire les frais bancaires sur ton appartement neuf ?
Négocier les frais de dossier
C’est le poste le plus simple à négocier. Faire jouer la concurrence entre banques permet souvent d’obtenir une réduction, voire une suppression totale.
Privilégier la caution bancaire
Plus souple et moins coûteuse que l’hypothèque, la caution permet aussi de récupérer une partie des sommes versées en fin de prêt.
Opter pour une délégation d’assurance emprunteur
Comparer une assurance externe à celle proposée par la banque peut générer une économie de 10 000 à 15 000 € sur la durée totale du crédit.
Augmenter ton apport personnel
Un apport plus élevé réduit le montant emprunté et, mécaniquement, le coût des intérêts, de l’assurance et de la garantie. L’objectif idéal se situe entre 10 et 20 % du prix total.
Mobiliser le PTZ
Le Prêt à Taux Zéro est un prêt complémentaire sans intérêts ni assurance, réservé aux primo-accédants sous conditions de ressources. Il permet d’alléger fortement le coût global du financement.
Exemple chiffré : emprunt pour l'achat d'un appartement T3 neuf
- Projet : T3 neuf à 250 000 € + frais de notaire 7 500 €
- Coût total : 257 500 €
- Apport personnel : 30 000 €
- Montant à emprunter : 227 500 €
- Durée du prêt : 25 ans à 3,8 %
| Poste | Montant | Détail |
|---|---|---|
| Frais de dossier | 800 € | Négociés |
| Caution bancaire | 2 275 € | 1 % du capital emprunté |
| Assurance emprunteur | 22 750 € | 0,4 % × 227 500 € × 25 ans |
| Intérêts intercalaires | 5 000 € | Durée chantier : 18 mois |
| Total frais bancaires | 30 825 € |
- Mensualité du prêt principal : environ 1 200 € (hors intérêts intercalaires pendant la construction)
- Budget global réel : 288 325 €
Récapitulatif : ce qu’il faut retenir
- Les frais bancaires représentent environ 12 à 15 % du montant emprunté
- Les intérêts intercalaires sont le poste le plus souvent oublié dans l’immobilier neuf
- La délégation d’assurance permet d’économiser plusieurs milliers d’euros
- Le double coût temporaire doit être anticipé pendant la construction
- Comparer plusieurs offres bancaires reste indispensable
On t’a aussi concocté un guide complet sur les spécificités du crédit immobilier pour ton appartement neuf.
Conseils immo neuf
Les derniers programmes neufs
