Qu’est-ce que les intérêts intercalaires ?

Tu envisages d'acheter un appartement neuf et tu veux comprendre comment fonctionnent les intérêts intercalaires ? Voici l'essentiel pour anticiper, calculer et réduire leur impact sur ton budget.

À découvrir dans cet article :

1. Intérêts intercalaires : la base à connaître pour l'achat de ton appartement neuf
2. Comment se calcule précisément un intérêt intercalaire ?
3. Réduire le montant des intérêts intercalaires : les stratégies possibles en appartement neuf
4. À quel moment les intérêts intercalaires s'arrêtent-ils ?

Intérêts intercalaires : la base à connaître pour l'achat de ton appartement neuf

Pourquoi ils existent uniquement pendant la construction

Lorsque tu achètes un appartement dans le neuf, tu passes généralement par la VEFA (Vente en l'État Futur d'Achèvement). Concrètement, cela signifie que tu achètes un logement qui n'est pas encore terminé : tu signes un contrat de réservation puis un acte authentique chez le notaire pour un appartement en cours de construction.

La banque ne débloque pas ton prêt en une seule fois : elle le libère progressivement en fonction des étapes de construction, appelées « appels de fonds ». Chaque somme débloquée génère des intérêts intercalaires. Ce sont des intérêts temporaires que tu paies tant que le prêt n'est pas entièrement débloqué. Pendant cette phase, tu ne rembourses pas encore le capital : uniquement les intérêts et l'assurance du prêt.

Sache que cette étape est spécifique au neuf. Dans l'ancien, tout est payé le jour de la signature, et tu passes directement à la mensualité de remboursement classique.

Le lien avec les appels de fonds en VEFA

Les appels de fonds suivent un calendrier réglementé. Voici un aperçu des étapes les plus courantes :

Tu l'auras compris : plus le montant débloqué est élevé, plus les intérêts intercalaires seront importants. Le rythme du chantier influence donc directement ton coût de financement.

Le rôle du promoteur et la sécurité d'un achat sur plan

En VEFA, le promoteur doit fournir une garantie financière d'achèvement. Cela assure que le logement sera terminé même en cas de défaillance financière du promoteur. Cette garantie est obligatoire et protège ton investissement.

Tu bénéficies aussi de garanties après la livraison :

• la garantie de parfait achèvement (1 an),
• la garantie biennale (2 ans pour les équipements),
• la garantie décennale (10 ans pour les gros œuvre).

Elles couvrent les malfaçons, les défauts d'installation et les problèmes structurels.

Découvre en quoi consiste la garantie de parfait achèvement pour un appartement neuf. 

Comment se calcule précisément un intérêt intercalaire ?

Intérêts intercalaires : calcul

Chaque mois, ta banque calcule les intérêts sur le montant déjà débloqué.

La formule est simple :

Intérêt intercalaire mensuel = (Capital débloqué × Taux annuel) / 12

Le montant augmente donc progressivement à mesure que le promoteur appelle les fonds. Plus le chantier avance, plus la partie débloquée de ton prêt est importante, et plus les intérêts mensuels augmentent.

Comment le calendrier influe sur le coût final

Deux facteurs clés influencent le coût total :

• la durée de construction : plus le chantier est long, plus tu paies d'intérêts ;
• la répartition des déblocages : un gros appel de fonds précoce augmente mécaniquement les intérêts totaux.

Garde en tête que si tu es locataire pendant la construction, tu paies à la fois ton loyer actuel et les intérêts intercalaires. Cela augmente temporairement ton effort financier mensuel. Anticipe cette double charge dans ton budget.

Réduire le montant des intérêts intercalaires : les stratégies possibles en appartement neuf

Modulation du prêt et franchises

Lors du montage de ton financement, tu peux choisir entre plusieurs options :

• Franchise partielle : tu paies uniquement les intérêts intercalaires pendant le chantier. C'est l'option la plus courante et la plus équilibrée.
• Franchise totale : tu ne paies rien pendant les travaux, les intérêts s'ajoutent au capital. La mensualité finale sera plus élevée une fois le prêt en phase d'amortissement.

La franchise totale soulage ton budget pendant la construction, mais augmente le coût global du crédit. La franchise partielle représente un bon compromis entre effort immédiat et coût total.

Impact du calendrier d'appels de fonds du promoteur

Deux programmes au même prix peuvent générer des intérêts très différents selon la façon dont le promoteur répartit les appels de fonds. Un promoteur qui appelle de grosses tranches très tôt génère davantage d'intérêts intercalaires qu'un autre qui étale mieux les déblocages.

Sache que tu peux demander à comparer plusieurs plannings d'appels de fonds avant de choisir un programme. Cette information doit figurer dans la notice descriptive ou peut être communiquée par le promoteur.

PTZ et prêts aidés : un levier puissant

Le Prêt à Taux Zéro (PTZ), réservé aux primo-accédants, finance une partie de l'achat sans intérêts. La somme financée par le PTZ ne génère pas d'intérêts intercalaires pendant la construction, ce qui allège considérablement ta charge pendant le chantier.

Plus la part de PTZ est importante dans ton plan de financement, plus tu réduis le coût total des intérêts intercalaires. Le PTZ représente donc un double avantage : pas d'intérêts sur le montant emprunté, et pas d'intérêts intercalaires pendant la construction.

Pour aller plus loin, retrouve notre guide sur le Prêt à Taux Zéro. 

À quel moment les intérêts intercalaires s'arrêtent-ils ?

Passage en amortissement

Les intérêts intercalaires s'arrêtent lorsque trois conditions sont réunies :

• l'appartement est entièrement payé (dernier appel de fonds effectué) ;
• la remise des clés a eu lieu ;
• le prêt entre en phase d'amortissement.

À partir de là, tu paies des mensualités « pleines » : capital + intérêts + assurance. Tu commences réellement à rembourser ton appartement, et non plus seulement à payer des intérêts temporaires. Cette mensualité sera plus élevée que les intérêts intercalaires seuls, mais elle reste stable pendant toute la durée du prêt.

Ce qui change lors de la remise des clés

Ce moment marque également le début des garanties du neuf :

• Garantie de parfait achèvement (1 an) : couvre tous les défauts signalés lors de la livraison ;
• Garantie biennale (2 ans) : protège les équipements dissociables (chauffage, volets, etc.) ;
• Garantie décennale (10 ans) : couvre les dommages compromettant la solidité du bâtiment.

Tu l'auras compris : la fin des intérêts intercalaires coïncide avec le début de ta vie dans le logement… et la fin de ton loyer si tu étais locataire. C'est le moment où tu deviens pleinement propriétaire et où ton effort financier se stabilise.

On te propose aussi de lire notre guide sur la remise des clés de ton futur appartement neuf.