Qu’est-ce que les intérêts intercalaires ?

Tu entends souvent ce terme quand tu veux acheter dans le neuf. Mais c’est quoi exactement ? Et comment ça se calcule ? Voici une explication simple pour que tu comprennes tout sans jargon.

1. Définition des intérêts intercalaires

Quand tu demandes un crédit immobilier pour un bien déjà construit, la banque débloque tout l’argent en une seule fois. Mais dans un logement neuf acheté en VEFA (Vente en l’État Futur d’Achèvement) ou dans le cadre d’une construction de maison, la banque libère ton prêt en plusieurs étapes selon l’avancement des travaux.

À chaque déblocage, tu paies des intérêts intercalaires sur la somme déjà reçue, sans encore rembourser le capital. Ces intérêts correspondent au coût de l’argent prêté pendant la période de construction.

Une fois la livraison effectuée, ton prêt entre dans sa phase classique : tu rembourses alors le capital emprunté et les intérêts en même temps.

2. Quand commencent-ils ?

Les intérêts intercalaires démarrent dès le premier déblocage des fonds. Par exemple, dès que les fondations sont financées, la banque calcule des intérêts sur ce montant.

Si tu as négocié un différé de remboursement, les intérêts peuvent être reportés et payés plus tard, souvent au moment du remboursement complet du prêt. C’est une option à discuter avec ta banque.

3. Comment les calculer ?

Le calcul est simple :

• Repère le montant débloqué à une date donnée.
• Note le taux de ton prêt immobilier.
• Intérêts intercalaires calcul : intérêts intercalaires = (montant débloqué × taux annuel) ÷ 12.

Exemple : si la banque a débloqué 60 000 € sur un prêt à 2 %, les intérêts intercalaires mensuels seront : (60 000 × 2 %) ÷ 12 = 100 € par mois.

À chaque nouvel appel de fonds, le calcul se met à jour sur la somme totale déjà débloquée.

Exemples concrets :

Imaginons un prêt immobilier de 200 000 € à 2 % :

• 30 % débloqués au démarrage des travaux → 60 000 € → 100 € d’intérêts par mois
• 35 % débloqués plus tard → 130 000 € cumulés → 217 € d’intérêts par mois
• 25 % à la fin des travaux → 180 000 € cumulés → 300 € d’intérêts par mois

Les intérêts intercalaires mensuels évoluent donc à chaque étape du chantier. Si la construction dure 12 à 18 mois, le montant total des intérêts intercalaires peut atteindre plusieurs milliers d’euros.

Envie d’aller plus loin ? Découvre comment calculer ta capacité d'emprunt et de financement.

4. Cas particuliers et méthodes de calcul

Base de calcul et prorata

Selon ta banque, le calcul peut se faire sur la base de 360 ou 365 jours. Ce détail change légèrement le montant total des intérêts. Certains établissements utilisent aussi un calcul au prorata des jours si le mois n’est pas complet.

Comment ça se passe pour un achat sur plan ?

Si tu achètes sur plan, les appels de fonds suivent un calendrier légal :

• 35 % à la fin des fondations
• 70 % à la mise hors d’eau
• 95 % à l’achèvement des travaux
• 100 % à la livraison

À chaque étape, ton banquier calcule les intérêts intercalaires mensuels sur la somme déjà versée. Si la construction prend du retard, tu paieras ces intérêts plus longtemps.

En cas de gros retard de livraison, tu peux demander à ce que le remboursement des intérêts intercalaires soit pris en compte dans ton contrat de prêt ou dans le contrat de réservation de ton logement en vente en état futur d’achèvement.

Pour mieux comprendre les frais liés à un logement neuf, explore nos guides sur les appels de fonds et le financement en VEFA.

5. Quel impact sur ton budget ?

Les intérêts intercalaires s’ajoutent au coût total du crédit. Ils ne réduisent pas ton capital, ils ne servent qu’à payer le coût de l’argent mis à ta disposition avant le remboursement intégral.

Autrement dit, tu payes pour « attendre la fin des travaux ». Si le chantier dure longtemps, la facture monte vite. Certains emprunteurs continuent à payer un loyer ou un autre prêt en parallèle, ce qui peut peser sur leur budget.

Tu veux anticiper ton budget avant l’achat ? Consulte nos conseils sur comment calculer ton budget pour l'achat d'un appartement neuf. 

6. Comment les réduire ou les négocier ?

• Demande un différé partiel ou total à ta banque pour retarder le paiement.
• Négocie le taux du crédit immobilier avant la signature.
• Essaie de regrouper les appels de fonds pour réduire la durée pendant laquelle tu paies des intérêts intercalaires.
• Prévois une marge budgétaire dans ton plan de financement.
• Surveille le planning du chantier pour éviter les retards inutiles.

Les intérêts intercalaires permettent de financer ton achat immobilier pendant la phase de construction, mais ils peuvent peser lourd sur le coût total du prêt. Les comprendre et les anticiper t’aidera à éviter les mauvaises surprises.

Pour aller plus loin, découvre comment obtenir un prêt immobilier pour l’achat de ton appartement neuf.