Comment obtenir un crédit immobilier pour une maison neuve ?

Obtenir un prêt immobilier pour une maison neuve est plus complexe qu’un achat dans l’ancien. Tu finances ton futur logement neuf, avec un calendrier de paiement spécifique. Dans l’immobilier neuf, le CCMI et la VEFA apportent de solides garanties appréciées des banques. On t’explique simplement comment financer ton projet, anticiper les coûts clés et monter un dossier solide.

À découvrir dans cet article :

1. Comment se finance une maison neuve ?
2. Les spécificités bancaires d'un projet maison
3. Les coûts à ne surtout pas oublier
4. Checklist financer ta maison neuve

Comment se finance une maison neuve ?

Deux modes d'achat : CCMI ou VEFA

Avant d'aborder le financement, il faut comprendre qu'il existe deux façons principales d'acheter une maison neuve, avec des implications différentes pour ton prêt immobilier.

Le CCMI (Contrat de Construction de Maison Individuelle) est le mode le plus courant. Tu achètes d'abord ton terrain, puis tu signes un contrat avec un constructeur qui s'engage à bâtir ta maison selon un plan défini. Le terrain est généralement payé lors de la signature de l'acte authentique chez le notaire, soit comptant avec ton apport, soit à l'aide d'un crédit immobilier classique.

La VEFA (Vente en l'État Futur d'Achèvement) pour une maison, moins fréquente mais existante, fonctionne différemment. Un promoteur te vend une maison déjà conçue dans un lotissement, terrain inclus. Le paiement se fait progressivement selon l'avancement des travaux, comme pour un appartement neuf, avec un contrat de réservation puis un acte de vente notarié.

Terrain + construction : le financement en CCMI

Dans le cas d'un CCMI, la construction est encadrée par un contrat légalement très protecteur qui prévoit un paiement progressif via des appels de fonds échelonnés. Concrètement, la banque débloque l'argent à chaque grande étape du chantier, selon un calendrier précis et réglementé.

Dans la majorité des projets, la banque met en place un prêt immobilier unique qui couvre à la fois le terrain et la construction. C'est plus lisible administrativement, et plus rassurant pour toi. La durée moyenne des travaux se situe généralement entre 10 et 14 mois, hors obtention du permis de construire.

Le budget global à prévoir

Dans l'immobilier neuf, l'erreur la plus fréquente consiste à ne regarder que le prix affiché de la maison. Or, la banque attend une vision globale et réaliste du budget, incluant tous les frais annexes. Voici un exemple de répartition :

Les spécificités bancaires d'un projet maison

Le CCMI rassure la banque

Le CCMI est un cadre légal très protecteur pour l'acheteur. Il inclut notamment une garantie de livraison à prix et délais convenus, ainsi qu'une garantie de remboursement en cas d'abandon du chantier ou de défaillance du constructeur.

Dans l'immobilier neuf, ces garanties obligatoires réduisent fortement le risque pour la banque. Résultat : un projet avec CCMI validé est généralement plus facile à financer qu'une construction sans contrat structuré ou qu'une auto-construction. La VEFA pour maison offre également des garanties légales similaires qui rassurent les établissements bancaires.

Les appels de fonds et les intérêts intercalaires

Le paiement de la maison suit l'avancement réel des travaux selon un calendrier réglementé :

• Ouverture du chantier : 15 %
• Fondations achevées : 25 %
• Mise hors d'eau (toiture) : 40 %
• Mise hors d'air (menuiseries) : 60 %
• Achèvement des travaux : 95 %
• Livraison définitive : 100 %

À chaque déblocage de fonds, tu paies des intérêts intercalaires. Ce sont des intérêts calculés uniquement sur les sommes déjà versées par la banque au constructeur ou au promoteur. Pendant cette phase de construction, tu peux cumuler loyer (si tu es encore locataire) et intérêts intercalaires : d'où l'importance cruciale de vérifier ton reste à vivre, c'est-à-dire l'argent qu'il te reste chaque mois après toutes tes charges fixes.

L'apport recommandé

Pour un projet de maison neuve, les banques attendent généralement un apport personnel de 15 à 20 % du coût total. Il sert à financer les frais annexes souvent exclus du crédit principal : VRD, assurances obligatoires, études de sol, frais de notaire et aménagements extérieurs.

Pense aussi à vérifier ton éligibilité au PTZ (Prêt à Taux Zéro) si tu es primo-accédant, qui peut compléter utilement ton plan de financement et réduire ton apport nécessaire.

Et pour aller encore plus loin, retrouve notre guide sur ce qu'est l’apport personnel.

Les coûts à ne surtout pas oublier

L'assurance dommages-ouvrage

Obligatoire dans l'immobilier neuf, l'assurance dommages-ouvrage permet d'être indemnisé rapidement en cas de problème relevant de la garantie décennale (fissures, infiltrations, malfaçons graves), sans attendre une longue procédure judiciaire contre le constructeur.

Son coût représente environ 2 à 4 % du prix de la construction (soit 3 000 à 8 000 € sur une maison à 200 000 €) et doit impérativement être réglé avant le début du chantier.

Les VRD et raccordements

Les VRD (Voirie et Réseaux Divers) regroupent tous les raccordements entre ta maison et les réseaux publics : eau potable, électricité, assainissement, téléphone. Leur coût dépend fortement de la situation du terrain (éloignement des réseaux, nature du sol) et peut atteindre 5 000 à 15 000 € selon les cas. Dans une VEFA en lotissement, ces frais sont parfois inclus ou mutualisés.

Les finitions et aménagements extérieurs

Terrasse, clôture, portail, allée d'accès, engazonnement, plantations… Ces éléments sont souvent hors CCMI et restent à ta charge après la livraison. Prévois une enveloppe réaliste de 10 000 à 30 000 € pour éviter les mauvaises surprises et pouvoir emménager dans de bonnes conditions.

Checklist financer ta maison neuve

Avant de démarrer tes démarches bancaires, vérifie que tu disposes de tous ces éléments :

• Plan de financement global et détaillé (tous postes inclus)
• CCMI ou contrat de réservation VEFA signé avec notice descriptive
• Étude de sol G2 réalisée ou devis obtenu (CCMI)
• Devis assurance dommages-ouvrage obtenu
• Simulation PTZ effectuée si primo-accédant
• Comparaison d'au moins 3 offres bancaires différentes
• Vérification du reste à vivre pendant toute la phase construction
• Budget aménagements extérieurs prévu

Retrouve aussi notre guide sur les intérêts intercalaires pour l’achat de ta maison neuve.

Un projet de maison neuve bien financé repose sur une anticipation rigoureuse de tous les coûts, sans exception. Que tu optes pour un CCMI ou une VEFA, les garanties légales constituent un vrai atout pour sécuriser ton achat et rassurer la banque sur la bonne fin des travaux. Pour maximiser tes chances d'obtenir ton prêt immobilier dans de bonnes conditions, l'accompagnement d'un courtier spécialisé et les conseils d'un notaire restent des leviers précieux, surtout pour un premier projet.