Quel dépôt de garantie faut-il pour réserver un appartement neuf ?

Tu achètes un appartement neuf sur plan et on te demande de verser une somme d'argent lors de la réservation ? C'est le dépôt de garantie en VEFA, strictement encadré par la loi pour te protéger.

On t'explique à quoi sert exactement le dépôt de garantie et pourquoi il est demandé, les montants légaux maximum autorisés selon le délai avant signature (5 %, 2 % ou 0 %), comment ton argent est protégé grâce au compte séquestre et aux garanties obligatoires, dans quels cas tu récupères intégralement ton dépôt (rétractation, refus de prêt) et les erreurs fréquentes à éviter absolument.

À découvrir dans cet article :

1. Comprends le rôle du dépôt de garantie
2. Connais le montant légal autorisé
3. Vérifie comment ton argent est protégé
4. Identifie les cas où tu récupères ton dépôt
5. Évite les erreurs fréquentes
6. Mini-glossaire

Comprends le rôle du dépôt de garantie

À quoi sert cette somme pour le promoteur

Sache que le dépôt de garantie (aussi appelé dépôt de réservation) permet au promoteur immobilier de s'assurer de ton engagement réel dans le projet d'achat d'appartement neuf.

En contrepartie, il réserve le logement à ton nom et s'engage juridiquement sur les conditions de vente prévues au contrat de réservation.

À quel moment cette somme est demandée

Garde en tête que ce versement intervient uniquement lors de la signature du contrat de réservation (le document qui formalise ta réservation avant l'acte définitif chez le notaire). Aucune somme ne doit être exigée avant la signature de ce document écrit.

Dépôt de garantie ≠ acompte ≠ appels de fonds VEFA

Tu l'auras compris : il ne faut pas confondre ces trois notions différentes qui interviennent à des moments distincts de ton achat.

Pour aller plus loin, lis notre guide sur que payer à la signature du contrat de vente de ton appartement sur plan.

Le dépôt de garantie est-il obligatoire ?

Non, la loi ne l'impose pas systématiquement au promoteur. Mais en pratique, il est très fréquent en VEFA (Vente en l'État Futur d'Achèvement, c'est l'achat sur plan), dès lors que les règles légales de plafonnement sont respectées.

Connais le montant légal autorisé

Le montant du dépôt de garantie est strictement encadré par l'article R.261-28 du Code de la Construction et de l'Habitation (CCH). Tout dépassement de ces plafonds est illégal et tu peux le refuser.

Le montant maximum dépend du délai prévu entre la signature du contrat de réservation et la signature de l'acte authentique définitif :

Exemples chiffrés concrets pour t'aider

• Appartement à 150 000 € : 7 500 € maximum (5 %) ou 3 000 € maximum (2 %) selon le délai ;
• Appartement à 200 000 € : 10 000 € maximum (5 %) ou 4 000 € maximum (2 %) ;
• Appartement à 300 000 € : 15 000 € maximum (5 %) ou 6 000 € maximum (2 %).

Si le promoteur te demande plus que le plafond légal

Tu peux et tu dois refuser sans risque pour ton projet. Demande une correction écrite immédiate du contrat de réservation : la loi est clairement de ton côté et le promoteur ne peut pas s'y opposer.

Vérifie comment ton argent est protégé

Le compte séquestre obligatoire

Ton dépôt de garantie doit obligatoirement être versé sur un compte séquestre (compte bloqué géré par un notaire ou une banque indépendante). Le promoteur ne peut absolument pas utiliser cet argent avant la signature de l'acte authentique définitif.

Sache que ce mécanisme te protège : si tu annules légalement (rétractation, refus de prêt), ton argent est récupérable car il n'a jamais été entre les mains du promoteur.

La Garantie Financière d'Achèvement (GFA)

La GFA est une assurance obligatoire en VEFA. Elle garantit que l'immeuble sera terminé même en cas de faillite ou de défaillance financière du promoteur. Cette garantie est fournie par une banque ou un organisme de caution.

Les documents essentiels à vérifier absolument

• l'intitulé exact du compte séquestre et le nom de l'établissement qui le gère ;
• la mention écrite claire dans le contrat de réservation ;
• l'identité précise du garant financier (organisme qui fournit la GFA) ;
• l'attestation de garantie financière d'achèvement jointe au contrat.

Garde en tête que tous ces éléments doivent figurer dans ton contrat de réservation. Si ce n'est pas le cas, demande des clarifications avant de signer.

Identifie les cas où tu récupères ton dépôt

1) Droit de rétractation légal (10 jours)

Si tu te rétractes dans le délai légal de 10 jours calendaires suivant la signature du contrat de réservation, ton dépôt est intégralement remboursé sans aucune justification nécessaire.

2) Clauses suspensives non réalisées

Si une condition suspensive prévue au contrat n'est pas réalisée (le plus souvent un refus de prêt bancaire avec preuves écrites des banques), le contrat devient automatiquement caduc et ton dépôt doit t'être restitué intégralement.

3) Manquement grave du promoteur

Si le promoteur modifie substantiellement le projet (suppression d'équipements prévus, changement important de surface) ou ne respecte pas le contrat, des recours légaux existent pour récupérer ton dépôt.

Délai de remboursement maximum

Le remboursement de ton dépôt de garantie doit intervenir dans un délai maximal de 3 mois après ta demande écrite ou la constatation de la caducité du contrat. Passé ce délai, tu peux engager des poursuites.

Pour aller encore plus loin, lis notre guide sur le délai de rétractation pour l'achat de ton appartement neuf.

Évite les erreurs fréquentes

Les pièges à éviter à tout prix

• Confondre dépôt, acompte et appels de fonds : ce sont trois choses différentes à des moments différents ;
• Payer avant la signature du contrat de réservation : aucun versement ne doit avoir lieu avant ;
• Verser sur un compte non séquestré : ton argent doit être sur un compte bloqué chez un tiers ;
• Ne pas recalculer toi-même le plafond légal : vérifie que le montant demandé respecte les 5 % ou 2 % ;
• Signer sans vérifier la GFA : assure-toi que la garantie financière d'achèvement est bien mentionnée.

Mini-glossaire

• VEFA : Vente en l'État Futur d'Achèvement, achat d'un logement sur plan avant sa construction complète ;
• Dépôt de garantie : somme d'argent versée à la réservation pour sécuriser ton engagement (plafonnée à 2 ou 5 %) ;
• Compte séquestre : compte bloqué géré par un tiers (notaire, banque) où le promoteur ne peut pas toucher l'argent ;
• GFA : Garantie Financière d'Achèvement, assurance obligatoire garantissant la fin des travaux ;
• Clause suspensive : condition qui annule automatiquement le contrat si elle n'est pas réalisée (ex : obtention du prêt) ;
• Contrat de réservation : document préliminaire en VEFA qui formalise ta réservation avant l'acte définitif ;
• Appels de fonds : paiements échelonnés pendant la construction selon l'avancement des travaux ;
• CCH : Code de la Construction et de l'Habitation, texte de loi qui encadre la construction.

Pour t'aider, on t'a aussi concocté un guide sur comment rédiger la clause suspensive d’obtention de ton crédit immobilier.