Le prêt d’accession sociale pour une maison neuve (PAS) ?

Tu rêves de faire construire ta maison neuve, mais entre le terrain, le constructeur, le contrat et les prêts, tout te paraît compliqué. La bonne nouvelle, c'est que le Prêt d'Accession Sociale (PAS) peut financer une grande partie de ton projet, si tu en comprends les règles. On t'explique tout, clairement, sans jargon.

À découvrir dans cet article :

1. Le PAS peut-il financer la construction d'une maison neuve ?
2. Es-tu éligible au PAS pour ton projet de construction ?
3. Quel montant peux-tu emprunter avec un PAS pour un terrain + construction ?
4. PAS et CCMI : comprendre le fonctionnement du financement
5. Le parcours complet pour obtenir un PAS pour construire ta maison
6. Les avantages du PAS pour une construction neuve
7. Les limites du PAS pour la construction

Le PAS peut-il financer la construction d'une maison neuve ?

Ce que le PAS permet de financer

Le Prêt d'Accession Sociale est un prêt immobilier réglementé par l'État. Il est réservé aux ménages aux revenus modestes et sert à financer une résidence principale. L'achat d'une maison neuve avec un Prêt d'Accession Sociale concerne aussi bien la construction que l'acquisition en VEFA (Vente en l'État Futur d'Achèvement).

Concrètement, il peut couvrir l'achat du terrain à bâtir, la construction de la maison, les VRD (raccordements et accès), les frais de notaire, les frais de garantie du prêt et certaines dépenses annexes selon les banques.

PAS et modes de construction

Le PAS peut financer plusieurs types de projets :

• l'achat d'une maison neuve en VEFA dans un programme immobilier,
• la construction avec un CCMI (Contrat de Construction de Maison Individuelle),
• la construction avec un maître d'œuvre,
• L'auto-construction.

Pour les deux derniers cas, la banque demande un dossier plus solide avec des devis détaillés et des garanties renforcées.

Pourquoi le PAS est adapté à la construction neuve

Retrouve notre guide dédié au Prêt à Taux Zéro.

Es-tu éligible au PAS pour ton projet de construction ?

Plafonds de ressources

Le PAS est réservé aux ménages dont les revenus ne dépassent pas certains plafonds. Ces plafonds dépendent de deux critères : la zone du projet (A, B1, B2 ou C) et le nombre de personnes dans ton foyer. La banque se base sur ton revenu fiscal de référence N–2 (par exemple, les revenus de 2023 pour une demande en 2025).

Conditions liées au projet

Ton projet doit respecter des règles techniques et juridiques précises. Le terrain doit être constructible et conforme au Plan Local d'Urbanisme (PLU).

La maison doit respecter les normes énergétiques actuelles, notamment la Réglementation Environnementale 2020 (RE 2020). Tu devras occuper le logement en tant que résidence principale dans l'année suivant la livraison.

Quel montant peux-tu emprunter avec un PAS pour un terrain + construction ?

Les dépenses éligibles

Le PAS peut couvrir une grande partie du coût de l'opération :

• le prix du terrain avec les frais de notaire (si achat terrain séparé),
• le prix de la construction ou de la maison en VEFA,
• les VRD et raccordements (eau, électricité, assainissement),
• certaines taxes d'urbanisme,
• les frais de garantie du prêt (hypothèque ou caution).

Quotité finançable et durée

En théorie, le PAS peut financer jusqu'à 100 % du coût du projet. En pratique, avoir un peu d'apport personnel (entre 5 et 10 % du montant) reste conseillé pour absorber les imprévus tels que l'adaptation des fondations, les finitions et l'ameublement.

La durée d'un PAS se situe entre 5 et 30 ans, parfois jusqu'à 35 ans. Pendant la construction, la banque peut mettre en place un différé de remboursement : tu ne paies que les intérêts intercalaires, puis la mensualité complète démarre une fois la maison livrée.

PAS et CCMI : comprendre le fonctionnement du financement

Qu'est-ce qu'un CCMI ?

Le Contrat de Construction de Maison Individuelle encadre la relation avec le constructeur. Il précise le prix global et forfaitaire de la maison, les plans et la notice descriptive (matériaux, équipements), le délai de construction et les garanties obligatoires (livraison, parfait achèvement, décennale).

En VEFA, c'est le contrat de réservation puis l'acte authentique qui encadrent l'achat de ta maison neuve.

Le calendrier de décaissement

Avec un CCMI ou une VEFA, la banque débloque les fonds progressivement selon les appels de fonds. Chaque appel correspond à une étape clé du chantier :

• l'ouverture du chantier,
• les fondations,
• l'élévation des murs,
• la mise hors d'eau (toiture posée),
• la mise hors d'air (menuiseries extérieures installées),
• l'achèvement des travaux d'équipement,
• la livraison finale.

Ce système protège à la fois le constructeur et l'acheteur.

L'assurance dommages-ouvrage

L'assurance dommages-ouvrage est obligatoire pour toute construction neuve. Elle préfinance les réparations relevant de la garantie décennale en cas de problème sérieux comme les fissures importantes, l'affaissement et les infiltrations majeures.

Son coût représente généralement entre 2 et 4 % du prix de construction.

Le parcours complet pour obtenir un PAS pour construire ta maison

Étape 1 : Trouver ton projet

Commence par choisir soit un terrain constructible (vérifie le PLU et la viabilisation), soit une maison en VEFA dans un programme immobilier neuf. Anticipe le coût des raccordements si tu achètes un terrain.

Étape 2 : Signer ton contrat

Signe ton CCMI avec le constructeur ou ton contrat de réservation en VEFA. Ce document deviendra la pièce centrale de ton dossier de financement auprès de la banque.

Étape 3 : Constituer ton dossier PAS

La banque te demandera plusieurs documents parmi lesquels :

• des pièces d'identité,
• des justificatifs de situation familiale,
• des bulletins de salaire,
• des avis d'imposition,
• un compromis de vente du terrain ou un contrat de réservation VEFA,
• ton CCMI ou une notice descriptive détaillée,
• les plans de la maison,
• le devis de VRD si applicable.

Étape 4 : Validation et déblocages

Une fois le permis de construire obtenu (si construction) et les délais de recours purgés, la banque valide définitivement le prêt et autorise les premiers déblocages pour le terrain et le démarrage des travaux.

Étape 5 : Suivre le chantier

Tout au long de la construction, tu recevras les appels de fonds. Avant chaque validation, rends-toi sur le chantier pour vérifier que l'étape est réellement terminée. N'hésite pas à poser des questions si quelque chose te semble incomplet ou différent des plans.

Les avantages du PAS pour une construction neuve

Le PAS bénéficie d'un taux plafonné par la réglementation, ce qui te protège partiellement des hausses de taux du marché. Il permet un différé de remboursement pendant la construction, ce qui permet d'éviter de cumuler ton loyer actuel et la mensualité complète du prêt.

Les frais de garantie peuvent être optimisés selon la banque et le type de garantie choisi. Surtout, le PAS se cumule facilement avec le PTZ, le Prêt Action Logement et des aides locales, ce qui réduit considérablement ta part de crédit classique.

D'ailleurs, on te propose d'approfondir le sujet sur comment trouver les aides locales pour acheter ton logement neuf.

Les limites du PAS pour la construction

Les délais d'instruction peuvent être plus longs qu'un prêt classique car la banque doit analyser en détail les plans, les devis et la solidité financière du constructeur. Toutes les banques ne sont pas conventionnées PAS, ce qui limite ton choix d'établissement. L'assurance emprunteur reste obligatoire sur toute la durée du prêt et peut représenter un coût important, avec des garanties décès, d'invalidité et d'incapacité exigées.

En cas d'imprévu sur le chantier (étude de sol défavorable, modification de plans, choix de prestations plus haut de gamme), tu ne peux pas toujours augmenter facilement le montant du PAS : prévois donc une marge de sécurité de 5 à 10 % dans ton budget initial.

Pour aller plus loin, on t'explique comment anticiper le prix d'acquisition de ta future maison neuve.