Les étapes de la transaction financière dans l'immobilier neuf

Pour une maison neuve, la transaction financière peut avancer à deux rythmes : tu payes le terrain, puis la construction. Selon le type de contrat, tout peut aussi être regroupé dans une seule opération. On t'explique tout, sans jargon, pour t’y retrouver.

À découvrir dans cet article :

1. Terrain et construction : un projet à deux temps
2. Le financement global d'une maison neuve
3. Les paiements progressifs pendant les travaux de construction
4. Les frais souvent oubliés dans une maison neuve
5. Livraison et garanties
6. Checklist « budget maison complet » et mini-glossaire

Terrain et construction : un projet à deux temps

Deux formules possibles

Pour faire simple, il existe deux grands cas :

• Achat du terrain puis signature d’un CCMI (Contrat de Construction de Maison Individuelle) : tu achètes d’abord le terrain, puis tu signes un contrat pour faire construire ta maison.
• Achat « tout compris » : terrain + maison neuve dans une seule opération, avec un paiement qui suit l’avancement du chantier.

Un ou deux flux d’argent, selon le contrat

Avec un CCMI, tu as souvent 2 flux : le terrain (payé à l’achat) puis la construction (payée au fil des étapes). Dans une opération « tout compris », tu as plutôt 1 flux principal, avec des appels de paiement à mesure que la maison se construit.

Dépôt et délais : ce qu’il faut anticiper

Selon le montage, un dépôt de garantie peut être demandé au départ. Ensuite, la durée entre les signatures et la remise des clés est souvent de 12 à 24 mois, selon le projet, la météo, les délais administratifs et le chantier.

Pour aller plus loin, lis notre guide sur le dépôt de garantie pour l'achat de ta maison neuve. 

Le financement global d'une maison neuve

Terrain : paiement au moment de l’achat

Si tu achètes d’abord le terrain, le paiement se fait généralement à la signature chez le notaire. C’est souvent un « gros morceau » qui part en une fois (apport + prêt, selon ton plan de financement).

Construction : des versements progressifs

Pour la construction, l’argent n’est pas versé d’un seul coup : la banque débloque progressivement les fonds. Et tant que tout n’est pas livré, tu peux payer des intérêts intercalaires (des intérêts calculés sur les sommes déjà débloquées).

On t'a aussi concocté un guide sur les intérêts intercalaires pour l’achat de ta maison neuve.

Budget complet : ne te limite pas au prix de la maison

Une maison, c’est souvent terrain + construction + frais (et pas mal de postes annexes). Exemple simple :

• Terrain : 80 000 €
• Construction : 220 000 €
• Frais et divers : 15 000 €
• Total : 315 000 €

Aides et assurances : à intégrer dès le départ

Selon ta situation, tu peux avoir accès à des aides (comme le PTZ, Action Logement, ou des aides locales). Côté assurances, pense à l’assurance dommages-ouvrage et à l’assurance emprunteur si tu finances par crédit.

Les paiements progressifs pendant les travaux de construction

Avec un CCMI : un échéancier encadré

Avec un CCMI, les paiements suivent un échéancier maximum autorisé, lié aux étapes de construction. On retrouve notamment :

• 15 % à l’ouverture du chantier
• 25 % à l’achèvement des fondations
• 40 % à l’achèvement des murs
• 60 % à la mise hors d’eau
• 75 % à la mise hors d’air
• 95 % à l’achèvement des équipements

Dans une opération « tout compris » : paiement lié à l’avancement

Quand l’achat regroupe terrain + maison, les paiements sont aussi liés à l’avancement réel du chantier, avec un solde à la remise des clés. L’idée reste la même : tu payes au fur et à mesure que la maison prend forme.

Tableau : « tout compris » vs CCMI (ce que ça change pour ton budget)

Les frais souvent oubliés dans une maison neuve

Les postes qui font vite grimper l’addition

Sur une maison, les « à-côtés » peuvent être importants. Pense notamment à :

• Raccordements et VRD : eau, électricité, assainissement, télécom
• Taxes : taxe d’aménagement (selon la commune), participation à certains raccordements
• Aménagements extérieurs : clôture, portail, terrasse, allée
• Cuisine et équipements : parfois en option

Ta marge de sécurité

Prévoir une marge (par exemple 10 à 15 %) t’aide à absorber les imprévus et les options que tu ajoutes souvent en cours de route.

Livraison et garanties

Réception de la maison : la visite qui compte

La réception, c’est la visite de contrôle : intérieur, extérieur, équipements. Tu notes les défauts dans un procès-verbal.

Réserves et solde

S’il y a des défauts, tu peux faire inscrire des réserves. Dans ce cas, le solde peut être consigné (mis de côté) le temps que les corrections soient faites.

Garantie de livraison : ta protection en CCMI

Avec un CCMI, la garantie de livraison est une protection majeure : elle couvre le risque de travaux non terminés ou de surcoûts liés à une défaillance, et elle peut aider à gérer la fin de chantier.

Checklist « budget maison complet » et mini-glossaire

Postes à budgétiser dès le départ

• Prix du terrain
• Frais d’acquisition du terrain
• Prix de construction (CCMI) ou prix « tout compris »
• Étude de sol et adaptations éventuelles
• Raccordements et VRD
• Taxes d’urbanisme
• Aménagements extérieurs
• Cuisine et rangements
• Finitions et options
• Assurances (emprunteur, dommages-ouvrage, etc.)
• Intérêts intercalaires éventuels
• Déménagement et frais liés au logement actuel
• Frais de courtage (si tu passes par un courtier)
• Frais bancaires (dossier, garantie)
• Marge imprévus (10–15 %)

Mini-glossaire

• CCMI : contrat qui encadre la construction d’une maison, avec des protections spécifiques.
• VRD : travaux de raccordement aux réseaux (eau, électricité, assainissement, télécom).
• Déblocage progressif : la banque verse l’argent au fur et à mesure du chantier.
• Garantie de livraison : protection qui sécurise la fin des travaux en CCMI.
• Réception : visite de fin de chantier où tu notes les défauts (réserves) et récupères les clés.
• Intérêts intercalaires : intérêts payés sur les sommes déjà débloquées avant la livraison.

Tu l’auras compris : pour une maison neuve, le plus important est de repérer si tu as un projet en deux temps (terrain puis construction) ou une opération tout compris. Ensuite, budgète large, surtout sur les frais annexes, et garde une marge pour éviter les mauvaises surprises jusqu’à la remise des clés.

Et pour aller encore plus loin, retrouve nos conseils sur comment émettre des réserves pour non-conformité.