Achat VEFA : délai légal de levée des réserves

La livraison d'un logement acheté sur plan est une étape clé, mais aussi un moment qui peut te stresser un peu. C'est là que des défauts peuvent apparaître et que tu peux émettre des réserves. La loi encadre tout ça et te protège !

On t'aide à comprendre, sans jargon, le délai légal de levée des réserves en VEFA (Vente en l'État Futur d'Achèvement) et à agir efficacement pour préserver tes droits.

À découvrir dans cet article :

1. Comprendre la levée des réserves en VEFA
2. Le délai légal de 30 jours : ce que dit la loi
3. Appartement ou maison neuve : quelles différences ?
4. Que faire si les réserves ne sont pas levées ?
5. Erreurs à éviter et bonnes pratiques

Comprendre la levée des réserves en VEFA

Qu'est-ce qu'une réserve lors de la livraison ?

Après des mois à suivre la construction de ton logement neuf, tu arrives enfin au moment de vérifier la conformité du bien livré. C'est à cette étape que les réserves entrent en jeu. 
Une réserve, c'est tout simplement un défaut, une malfaçon ou une non-conformité que tu constates lors de la remise des clés.

Elle doit être inscrite dans le procès-verbal de livraison, qu'on appelle souvent « PV » pour faire plus simple. Ce document officiel prouve que le logement neuf n'est pas entièrement conforme au contrat que tu as signé.

Les réserves peuvent être mineures, comme une peinture écaillée ou plus importantes, comme un chauffage qui ne fonctionne pas.
Garde bien en tête que ces défauts sont fréquents : un chantier mobilise plein de corps de métier différents et les délais sont parfois serrés.

C'est normal, et c'est justement pour ça que le système des réserves existe...

Quand et comment émettre des réserves ?

Le jour de la livraison, tu effectues une visite complète du logement avec le promoteur. Tout défaut visible doit être noté par écrit dans le PV. N'hésite pas à te faire accompagner par un professionnel du bâtiment pour ne rien oublier.

Un œil expert peut repérer des choses qui t'échapperaient !

Sache aussi que la loi te laisse un délai d'un mois après la livraison pour signaler par courrier recommandé les défauts apparents découverts après coup.
Tu as ouvert un placard et remarqué un problème le lendemain ? Pas de souci, tu as le temps de le signaler.

C'est un point essentiel pour préserver tes droits.

Pourquoi la levée des réserves est déterminante

La levée des réserves, c'est le moment où les travaux correctifs sont enfin réalisés et validés. Elle conditionne le paiement du solde de 5 % du prix du logement.

Tant que les réserves ne sont pas levées, ce montant peut être consigné, c'est-à-dire bloqué chez un tiers (notaire ou Caisse des Dépôts).
C'est ton levier pour t'assurer que tout sera bien corrigé !

Le délai légal de 30 jours : ce que dit la loi

Le cadre juridique à connaître

Contrairement à ce qu'on entend souvent, la loi ne fixe pas toujours un délai strict et uniforme pour corriger chaque réserve.

En revanche, elle prévoit deux règles clés que tu dois absolument connaître :

• Un délai d'un mois après la livraison pour signaler les défauts apparents que tu n'aurais pas notés le jour J.
• La garantie de parfait achèvement (GPA), valable pendant un an après la réception, qui oblige le vendeur à réparer tous les désordres signalés.

La garantie de parfait achèvement est une vraie protection légale : elle couvre tous les défauts, qu'ils soient esthétiques ou techniques, dès lors que tu les as signalés dans les délais. C'est ton bouclier !

Pourquoi parle-t-on souvent de « 30 jours » ?

Dans l'immobilier neuf, beaucoup de contrats ou de pratiques évoquent un délai d'environ 30 jours pour traiter les réserves simples.

Ce délai correspond à ce qui est considéré comme raisonnable pour des corrections courantes. Mais attention : il peut être allongé si les travaux sont complexes ou dépendent de commandes spécifiques.

Par exemple, si une menuiserie doit être refabriquée sur mesure, ça prendra forcément plus de temps qu'un simple coup de peinture !

Appartement ou maison neuve : quelles différences ?

Spécificités d'un appartement neuf

Dans un appartement, il faut bien distinguer les parties privatives (ton logement) et les parties communes (hall, ascenseur, parking).

Les réserves concernant les parties privatives sont traitées directement par le promoteur. Pour les parties communes, le suivi passe par le syndic de copropriété.

Les délais peuvent être plus longs pour les parties communes, car plusieurs copropriétaires sont concernés et les interventions doivent être coordonnées.

Particularités d'une maison neuve

Une maison comporte souvent davantage de réserves liées aux extérieurs comme la terrasse, la clôture ou la toiture.

Certains travaux peuvent aussi dépendre de la météo. Difficile de refaire une terrasse sous la pluie ou par -5°C.

Cela explique pourquoi les réserves extérieures sont parfois levées plus tardivement que celles à l'intérieur.

Tu l'auras compris, la nature du logement influence surtout l'organisation des travaux, pas tes droits. Que tu aies acheté un appartement ou une maison, tes protections légales restent les mêmes.

Que faire si les réserves ne sont pas levées ?

La consignation des 5 %

Si les réserves ne sont pas levées dans un délai raisonnable, tu peux (et tu dois) consigner les 5 % restants. Concrètement, la consignation consiste à déposer cette somme chez un notaire ou à la Caisse des Dépôts, tant que le logement n'est pas conforme.

C'est ta garantie que le promoteur finira bien par intervenir.

Les recours possibles

Voici les étapes à suivre si ça traîne :

• Relance par écrit avec un rappel clair des réserves et des délais écoulés.
• Envoi d'une mise en demeure, c'est-à-dire un courrier recommandé (avec un ton plus ferme) exigeant les travaux dans un nouveau délai précis.
• Faire constater les défauts par un expert indépendant si la situation reste bloquée. Ça coûte quelques centaines d'euros, mais ça peut débloquer les choses rapidement.

Erreurs à éviter et bonnes pratiques

Les erreurs fréquentes (et comment les éviter)

• Signer le PV sans noter tous les défauts visibles. Même si le promoteur te presse, prends ton temps ! Un défaut non noté sera beaucoup plus difficile à faire corriger après.
• Faire confiance à des promesses orales sans confirmation écrite. « On s'en occupera, pas de souci » ne vaut rien. Exige toujours une trace écrite !
• Ne pas suivre l'avancement des corrections après la livraison. Relance régulièrement par mail pour garder la pression et avoir des preuves de tes démarches.

Checklist pour une livraison sereine

• Prévoir suffisamment de temps pour la visite. Bloque au moins 2 heures dans ton agenda, voire plus pour une maison.
• Tester tous les équipements. Robinets, chauffage, volets, prises, interrupteurs... Ne laisse rien au hasard.
• Noter précisément chaque réserve. Sois le plus descriptif possible : « peinture écaillée dans la chambre, mur nord, à 1,50 m du sol ».
• Conserver photos et échanges écrits. Crée un dossier dédié sur ton ordinateur et ton téléphone. Tu verras, ça te simplifiera la vie !