Comment calculer son budget d'achat d’une maison neuve ?

Construire ou acheter une maison neuve représente un projet de vie majeur qui nécessite une préparation financière rigoureuse. Pour réussir ton projet sans mauvaises surprises, il est essentiel d'identifier précisément tous les coûts, d'anticiper les surcoûts potentiels et de profiter des aides financières disponibles. On t'explique comment calculer le budget complet pour construire ou acheter ta maison neuve.

Détermine ton enveloppe globale de financement

Capacité d'emprunt, apport et taux d'endettement

Avant de te lancer dans ton projet d'achat de maison neuve, tu dois évaluer ta capacité d'emprunt. C'est le montant maximal que les banques accepteront de te prêter en fonction de tes revenus et de ta situation financière. Les établissements bancaires appliquent généralement une règle simple : ton taux d'endettement ne doit pas dépasser 35 % de tes revenus nets mensuels, assurances emprunteur comprises.

N'oublie pas que ton apport personnel est également un élément déterminant : il est recommandé de prévoir au minimum 10 à 20 % du montant total du projet pour couvrir les frais de notaire et rassurer la banque sur ta solidité financière.

Différence de financement : terrain + construction vs achat clé en main

Ton choix entre faire construire sur un terrain acheté séparément ou acheter une maison clé en main aura un impact direct sur ton financement. Dans le cas d'une construction avec terrain, tu devras obtenir deux financements distincts ou un prêt unique couvrant l'ensemble, avec un déblocage progressif des fonds selon l'avancement des travaux.

L'achat d'une maison neuve clé en main auprès d'un promoteur simplifie le processus : un seul contrat, un seul interlocuteur et un prix global fixé dès le départ. Cette solution peut sembler plus coûteuse à première vue, mais elle inclut généralement davantage de prestations et élimine certains risques liés aux dépassements de budget en cours de chantier.

Découvre comment calculer ta capacité d'emprunt et de financement pour une maison neuve. 

Identifie tous les coûts liés au terrain

Prix du terrain selon les régions et la surface

Le prix du terrain constructible représente souvent 30 à 50 % du budget total de ton projet. En 2025, le coût moyen d'un terrain constructible en France s'établit à environ 173 € par m², mais ce montant varie énormément selon la région.

En Île-de-France, les prix peuvent atteindre 300 à 600 € par m², tandis que dans les zones rurales de l'Ardèche ou de la Haute-Loire, tu pourras trouver des terrains à 50 à 150 € par m².

La proximité des grandes villes, l'accessibilité aux transports et la disponibilité des services publics influencent fortement le prix. 

Viabilisation et raccordements

Un terrain « nu » (non viabilisé) nécessitera des travaux de raccordement aux réseaux essentiels : eau potable, électricité, gaz, téléphone et assainissement.

Ces opérations, appelées viabilisation, coûtent en moyenne entre 5 000 € et 15 000 € selon la distance qui sépare ton terrain des réseaux existants. L'assainissement est généralement souvent le poste le plus coûteux.

Frais de bornage et d'étude de sol

Le bornage du terrain est une opération qui consiste à délimiter précisément les limites de ta propriété. Réalisée par un géomètre-expert, elle coûte en moyenne entre 500 € et 1 500 € selon la taille et la complexité du terrain. Cette étape est essentielle pour éviter les litiges de voisinage.

Depuis 2020, l'étude de sol G2 est obligatoire pour toute construction dans les zones exposées au retrait-gonflement des argiles. Cette étude géotechnique permet d'adapter les fondations de ta maison aux caractéristiques du sol. Son coût varie entre 1 000 € et 3 000 € selon la surface et la complexité du terrain.

Estime le coût de construction de la maison

En 2025, le coût moyen de construction d'une maison neuve se situe entre 1 500 € et 2 500 € par m² (hors terrain).

Ce tarif varie considérablement selon plusieurs facteurs :

• Le type de construction : maison traditionnelle en parpaing (1 400 à 1 800 € /m²), maison à ossature bois (1 500 à 2 200 € /m²) ou maison contemporaine avec toit plat (1 700 à 3 500 € /m²) ;
• Les matériaux choisis : une maison avec des finitions d'entrée de gamme sera moins coûteuse qu'une construction avec des matériaux haut de gamme ;
• La région : construire en Île-de-France ou sur la Côte d'Azur coûte plus cher qu'en zone rurale ;
• Le niveau de personnalisation : plus ton projet est sur-mesure, plus le prix au m² augmente.

À surface habitable égale, une maison à étage coûte généralement 15 à 20 % plus cher qu'une maison de plain-pied, car elle nécessite un escalier, une charpente plus complexe et une structure renforcée.

Impact du choix du constructeur sur le budget

Faire appel à un constructeur de maisons individuelles sous contrat CCMI (Contrat de Construction de Maison Individuelle) offre des garanties solides : prix et délais fixés, garantie de livraison, assurance dommages-ouvrage incluse. Les tarifs démarrent généralement à 1 500 € par m² pour une maison d'entrée de gamme.

Si tu choisis de travailler avec un architecte, tu bénéficieras d'un projet totalement personnalisé, mais le coût sera plus élevé (à partir de 2 000 € par m²) et tu devras gérer toi-même les différents corps de métier et souscrire une assurance dommages-ouvrage.

Pour aller plus loin, découvre notre guide sur comment trouver un promoteur pour acheter une maison neuve.

Anticipe les frais annexes à la construction

Assurance dommages-ouvrage obligatoire

L'assurance dommages-ouvrage garantit le préfinancement des réparations en cas de malfaçons graves relevant de la garantie décennale, sans attendre une décision de justice. Tu dois la souscrire avant l'ouverture du chantier, qu'elle soit en ton nom ou pour le compte des propriétaires successifs.

Son coût représente généralement entre 2 % et 4 % du montant des travaux, avec un minimum de 3 000 € à 5 000 €. Cette assurance couvre les dommages pendant 9 ans après la réception des travaux.

Taxe d'aménagement et participation aux équipements publics

La taxe d'aménagement est un impôt local qui finance les équipements publics nécessaires aux nouvelles constructions (voiries, réseaux, écoles). Son montant se calcule en multipliant la surface de ta maison par une valeur forfaitaire, puis en appliquant les taux votés par ta commune et ton département.

Les taux communaux varient entre 1 % et 5 % (jusqu'à 20 % dans certaines zones tendues), et les taux départementaux entre 1,5 % et 2,5 %. Un abattement de 50 % s'applique sur les 100 premiers m² de ta résidence principale.

Frais de maîtrise d'œuvre et d'architecte (hors CCMI)

Si tu fais appel à un architecte pour concevoir ta maison (obligatoire si la surface dépasse 150 m²), ses honoraires représentent généralement 8 à 12 % du coût des travaux, soit 16 000 € à 24 000 € pour une construction de 200 000 €. Ces honoraires incluent la conception des plans, le dépôt du permis de construire et le suivi de chantier.

Si tu passes par un maître d'œuvre (sans architecte), ses honoraires sont légèrement inférieurs, de l'ordre de 5 à 10 % du montant des travaux. 

Les aides financières et fiscales pour les maisons neuves

Le Prêt à Taux Zéro (PTZ) est une aide majeure pour les primo-accédants. Depuis le 1er avril 2025, le PTZ a été élargi à l'ensemble du territoire français et réintègre les maisons individuelles neuves. Il permet de financer jusqu'à 30 % du coût total de ton projet (50 % pour les appartements), sans intérêts ni frais de dossier.

Les plafonds du PTZ 2025 pour les maisons neuves peut aller jusqu'à 100 000 € sur tout le territoire

L'accès au PTZ dépend de tes revenus (revenu fiscal de référence de l'année N-2) et de la composition de ton foyer. Par exemple, un couple sans enfant peut bénéficier du PTZ si ses revenus ne dépassent pas certains plafonds (variables selon les zones).

En matière de TVA, le taux standard de 20 % s'applique à la construction neuve. Dans certaines zones prioritaires (quartiers en rénovation urbaine, zones ANRU), une TVA réduite à 5,5 % peut s'appliquer sous conditions.

Les maisons neuves bénéficient aussi d'une exonération de taxe foncière pendant 2 ans à compter de la fin des travaux, sur délibération de la commune. Cette exonération représente une économie de 1 500 € à 3 000 € selon la valeur de ton bien.

Consulte notre guide sur les modalités du Prêt à Taux Zéro. 

Anticipe les surcoûts et sécurise ton budget

Dans tout projet de construction, des imprévus peuvent survenir : modifications en cours de chantier, découverte d'une nappe phréatique lors du terrassement, choix de finitions plus coûteuses que prévu, etc. Il est donc vivement recommandé de prévoir une marge de sécurité de 10 % du budget total.

Les délais de construction d'une maison neuve varient généralement entre 8 et 14 mois selon la complexité du projet et les conditions météorologiques. Un retard de chantier peut avoir des conséquences financières importantes comme la prolongation de ton loyer actuel ou des pénalités bancaires si le déblocage des fonds est retardé.

Pour limiter ces risques, opte pour un contrat CCMI qui garantit un prix et un délai de livraison fixes, avec des pénalités pour le constructeur en cas de retard. De plus, renseigne-toi sur les appels de fonds : dans le cadre d'un CCMI, tu ne payes que selon l'avancement des travaux (5 % à l'ouverture du chantier, 15 % à la fin des fondations, etc.), ce qui protège ton investissement.