Comment définir le budget pour le bien et les frais ?

Tu te demandes comment définir ton budget d'achat immobilier pour un appartement neuf ? Entre la capacité d'emprunt à calculer, les frais spécifiques au neuf, les aides financières disponibles et les pièges à éviter, il y a de nombreux éléments à prendre en compte. On t'aide à établir un budget réaliste, à comprendre comment les banques évaluent ton dossier et à optimiser ton financement pour acheter en toute sérénité.

À découvrir dans cet article :

1. Comprendre ce qui détermine ton budget d'achat
2. Les frais spécifiques à un appartement neuf en VEFA
3. Ajuste ton budget selon le type d'appartement et l'emplacement
4. Les aides et solutions pour optimiser ton budget
5. Mini glossaire

Comprendre ce qui détermine ton budget d'achat

Revenus, apport personnel et taux d'endettement : les bases

• tes revenus nets,
• ton apport personnel,
•  ton taux d'endettement.

Sache que les banques apprécient un apport d'environ 10 % du prix total de ton achat immobilier neuf pour couvrir les frais annexes (notaire, garantie) et démontrer ta capacité d'épargne.

Comment fonctionne la capacité d'emprunt ?

La capacité d'emprunt, c'est la somme maximale que tu peux emprunter en fonction du montant mensuel que tu peux consacrer à ton crédit et de la durée du prêt choisie.

Par exemple, avec une mensualité de 900 € sur 25 ans (taux d'environ 3,5 %), tu peux emprunter environ 210 000 à 220 000 €. Si tu disposes d'un apport personnel de 25 000 €, ton budget global atteint 235 000 à 245 000 €.

Garde en tête que plus la durée du prêt est longue, plus le coût total du crédit augmente, même si les mensualités sont réduites.

Le « reste à vivre » : pourquoi les banques y sont attentives

Le reste à vivre correspond à l'argent qu'il te reste chaque mois une fois ta mensualité de crédit payée. Il doit couvrir tes dépenses courantes : courses, transports, abonnements, loisirs, imprévus.

Tu l'auras compris : un reste à vivre trop faible (moins de 800 € pour une personne seule, moins de 1 200 € pour un couple) peut bloquer ton financement, même si ton taux d'endettement respecte la limite des 35 %.

Les frais spécifiques à un appartement neuf en VEFA

Frais de notaire réduits : 2 à 3 % au lieu de 7 à 8 %

Dans le neuf, les frais de notaire sont nettement plus faibles que dans l'ancien car une grande partie correspond à des taxes (droits d'enregistrement) fortement réduites. Compte entre 2 et 3 % du prix du bien au lieu de 7 à 8 % dans l'ancien.

Exemple : pour un appartement neuf à 250 000 €, les frais de notaire s'élèvent à environ 6 250 € (2,5 %) contre 17 500 € (7 %) dans l'ancien.

Charges de copropriété et fonds de roulement

Les charges de copropriété regroupent l'entretien des parties communes, l'ascenseur, les espaces verts, le chauffage collectif s'il existe, l'eau froide… Elles sont souvent modérées la première année (entre 80 et 150 € par mois selon le programme) mais peuvent augmenter progressivement.

Le fonds de roulement est une avance demandée par le syndic de copropriété lors de la livraison, équivalente à 1 à 2 mois de charges prévisionnelles. Garde en tête que cette somme (souvent entre 200 et 400 €) est à payer en plus du prix du bien au moment de la remise des clés.

Appels de fonds VEFA : comprendre le calendrier

Quand tu achètes un appartement neuf sur plan, on parle de VEFA (Vente en l'État Futur d'Achèvement). Contrairement à l'ancien où tu payes tout le jour de la signature chez le notaire, en VEFA tu payes ton logement au fur et à mesure de l'avancement du chantier selon un échéancier légal strict :

• 35 % à l'achèvement des fondations ;
• 35 % à la mise hors d'eau (toiture posée) ;
• 25 % à l'achèvement des travaux ;
• 5 % à la remise des clés.

Sache que ce calendrier est encadré par la loi et protège l'acheteur : tu ne payes que ce qui est réellement construit.

Ajuste ton budget selon le type d'appartement et l'emplacement

Les critères qui font varier le prix au m²

Le prix au m² d'un appartement neuf dépend de nombreux critères :

• la zone géographique (ville, quartier, proximité du centre)
• l'accès aux transports en commun (métro, tramway, gare)
• la proximité des services (écoles, commerces, espaces verts)
• le standing de la résidence (prestations, espaces communs)
• l'exposition et l'orientation du logement
• l'étage et la présence d'un ascenseur
• la vue (dégagée, sur jardin, sans vis-à-vis)

Garde en tête qu'un T2 bien situé dans une grande métropole peut coûter autant qu'un T3 spacieux dans une ville moyenne.

Comment comparer deux programmes efficacement

Pour bien comparer deux programmes neufs, analyse systématiquement :

• le prix au m² réel (hors parking et cave) ;
• les prestations incluses dans le prix de base (cuisine équipée, rangements, volets, interphone) ;
• les charges de copropriété estimées (entretien, ascenseur, espaces verts) ;
• les aides financières auxquelles tu es éligible (PTZ, TVA réduite, prêts aidés).

Tu l'auras compris : le prix d'affichage ne suffit pas pour comparer deux biens, il faut intégrer tous les coûts annexes.

Budget T2, T3 et T4 : fourchettes indicatives

Ces fourchettes sont indicatives et peuvent varier significativement selon la région et le standing du programme.

Les aides et solutions pour optimiser ton budget

Le PTZ, la TVA réduite et le prêt Action Logement

Le PTZ (Prêt à Taux Zéro) est un prêt aidé par l'État, réservé aux primo-accédants (personnes achetant leur première résidence principale). Il permet de financer une partie du prix d'achat sans payer d'intérêts. Le montant dépend de tes revenus, de la zone géographique et de la composition de ton foyer.

La TVA réduite à 5,5 % (au lieu de 20 %) s'applique dans certaines zones prioritaires : quartiers ANRU (Agence Nationale pour la Rénovation Urbaine) et QPV (Quartiers Prioritaires de la politique de la Ville). Cette réduction peut faire baisser le prix d'achat de 12 à 15 % environ, soit une économie substantielle.

Le prêt Action Logement, destiné aux salariés du secteur privé, offre un financement complémentaire jusqu'à 40 000 € à un taux préférentiel (actuellement autour de 0,5 %). Ce prêt peut être cumulé avec le PTZ et ton prêt principal.

Promotions : des frais de notaire offerts et des options incluses

De nombreux promoteurs proposent des offres commerciales : frais de notaire offerts (remboursés), cuisine équipée incluse, placards aménagés, parking offert… Ces avantages peuvent représenter plusieurs milliers d'euros d'économies.

Garde en tête que ces promotions ne doivent pas masquer un prix au m² trop élevé par rapport au marché local. Compare toujours le prix final avec des programmes similaires dans le secteur.

Sache que ces frais annexes peuvent représenter 10 à 15 % du prix d'achat total : anticipe-les dès le début de ton projet.

Mini-glossaire

• VEFA : Vente en l'État Futur d'Achèvement, achat d'un logement sur plan avant qu'il soit construit.
• PTZ : Prêt à Taux Zéro, prêt aidé sans intérêts réservé aux primo-accédants sous conditions de revenus.
• Taux d'endettement : Part de tes revenus consacrée au remboursement de tous tes crédits (maximum 35 %).
• Reste à vivre : Argent disponible chaque mois après paiement de toutes tes charges fixes et de ton crédit.
• Apport personnel : Épargne que tu investis dans ton projet (idéalement 10 % du prix total).
• Fonds de roulement : Avance demandée par le syndic de copropriété à la livraison, équivalente à 1-2 mois de charges.
• Appels de fonds : Paiements échelonnés en VEFA selon l'avancement de la construction.