Que couvre la garantie biennale pour maison neuve ?

Également connue sous l’appellation de garantie de bon fonctionnement, la garantie biennale figure parmi les dispositifs qui protègent l’acheteur lors d’un achat immobilier en VEFA. Ce dernier est alors en mesure de se retourner vers le promoteur pour remettre en état ou remplacer un élément défectueux constaté lors de la réception du bien.

La garantie biennale prend en quelque sorte le relais de la garantie de parfait achèvement.

La couverture de la garantie biennale de bon fonctionnement

D’après les dispositions de l’article 1792-3 du Code civil, la garantie biennale porte sur les éléments d’équipement dissociables de l’ouvrage. Il s’agit plus précisément des différents éléments, qui, une fois enlevés, n’ont aucun impact sur la solidité de la construction. À titre de référence, sont couverts par la garantie de bon fonctionnement : la porte électrique du garage, le ballon d’eau chaude ou le faux plafond.

Par ailleurs, la garantie biennale ne peut être invoquée si le mauvais fonctionnement ou la détérioration de ces éléments d’équipements dissociables du bâti résulte d’une utilisation impropre à sa destination avérée ou d'un défaut d’entretien de la part de l’acquéreur. La garantie biennale pour maison neuve ne couvre pas non plus l’usure normale des équipements.

La garantie décennale sera la référence pour les défauts qui portent sur des éléments non dissociables de la construction.

Faire jouer la garantie biennale

Le délai :

• 2 ans, mais peut s'étendre jusqu'à 10 ans sur certains contrats de vente
• Le calcul du délai démarre à compter de la réception des travaux qui figure sur le procès-verbal établi lors de la réunion de chantier qui s'est tenue entre le promoteur immobilier et les différents professionnels en charge de la construction de la maison neuve

La démarche préalable :

• Mettre en demeure le promoteur immobilier pour faire réparer ou remplacer un élément dissociable du bâti qui ne fonctionne pas correctement
• Les dépenses générées par les interventions supplémentaires restent à la charge du vendeur

La procédure à suivre :

Envoyer une lettre sous pli d'huissier ou en recommandé avec accusé de réception au promoteur immobilier

Les informations à mentionner dans la lettre de mise en demeure :

• Présenter les défauts constatés de manière détaillée
• Demander au promoteur immobilier de faire intervenir des professionnels pour rétablir ou remplacer l'équipement défectueux le plus rapidement possible

Que faire en cas de mise en demeure sans effet ?

Si le promoteur immobilier n’intervient pas après la lettre de mise en demeure, alors l’acquéreur peut saisir le tribunal. La juridiction compétente dépend du coût de la réparation ou du remplacement :

• Tribunal d’Instance pour un coût inférieur à 10 000 euros
• Tribunal de Grande Instance pour un coût supérieur à 10 000 euros ou indéterminé.