Quelle fiscalité pour l'achat de biens immobiliers neufs ?

La fiscalité de l'immobilier neuf pèse directement sur ton budget et la rentabilité de ton achat. Mais rassure-toi : elle est souvent beaucoup plus avantageuse que tu ne le penses, que tu vises un appartement neuf ou une maison neuve.

Frais de notaire réduits de moitié, exonérations temporaires bien réelles et TVA avantageuse dans certains cas : comprendre ces mécanismes peut te faire économiser plusieurs milliers d'euros. On t'explique l'essentiel clairement.

À découvrir dans cet article :

1. Pourquoi la fiscalité est-elle plus avantageuse dans l'immobilier neuf ?
2. Les principaux avantages fiscaux lors de l'achat d'un logement neuf
3. Fiscalité résidence principale vs investissement locatif dans le neuf
4. Bien intégrer les avantages fiscaux dans ton projet

Pourquoi la fiscalité est-elle plus avantageuse dans l'immobilier neuf ?

Des frais de notaire réduits

Que tu achètes un appartement neuf ou une maison neuve, les frais de notaire sont nettement plus faibles que dans l'ancien : 2 à 3 % du prix au lieu de 7 à 8 %.

Pour un appartement neuf à 250 000 €, cela représente environ 5 000 à 7 500 € de frais, contre 17 500 à 20 000 € dans l'ancien. L'économie atteint facilement 10 000 à 12 500 €. Pas mal pour commencer, non ?

Cette différence s'explique par les droits de mutation, c'est-à-dire les taxes perçues par l'État et les collectivités locales lors d'une vente immobilière.

On t’a concocté un guide aux p’tits oignons sur comment calculer les frais de notaire pour l’achat de ton appartement neuf.

Une TVA à taux réduit possible sous conditions

Le prix affiché pour un appartement neuf ou une maison neuve inclut normalement une TVA à 20 %. Mais une TVA réduite à 5,5 % peut s'appliquer dans certaines situations.

Ce dispositif concerne les logements situés dans des quartiers prioritaires ou zones ANRU (Agence Nationale pour la Rénovation Urbaine), achetés en résidence principale, sous conditions de ressources. Sur un appartement neuf à 250 000 € HT, cela représente environ 30 000 € d'économie. Autant dire que ça vaut le coup de vérifier ton éligibilité.

Pour aller plus loin, retrouve notre guide sur la TVA pour l'achat de ta maison neuve.

Les principaux avantages fiscaux lors de l'achat d'un logement neuf

Exonération temporaire de taxe foncière

Tout logement neuf, qu'il s'agisse d'un appartement neuf ou d'une maison neuve, bénéficie automatiquement d'une exonération de taxe foncière pendant au moins 2 ans. C'est cadeau, tu n'as aucune démarche à faire.

Si ta taxe foncière est de 1 200 € par an, l'économie atteint au minimum 2 400 €. Certaines communes prolongent même cette exonération jusqu'à 5 ou 7 ans. Ça vaut le coup de te renseigner auprès de ta mairie.

Appartement neuf ou maison neuve : quelles différences fiscales ?

Sur le plan fiscal, que ce soit un appartement neuf ou une maison neuve, les avantages sont identiques : frais de notaire réduits, exonération de taxe foncière, et TVA identique.

La seule différence concerne le calcul de la taxe foncière : pour un appartement neuf, elle inclut ta quote-part des parties communes (hall, ascenseur, espaces verts), alors que pour une maison neuve, elle ne concerne que ton bien et ton terrain.

Retrouve aussi notre guide sur l'exonération de taxe foncière pour l’achat de ta maison neuve.

Fiscalité résidence principale vs investissement locatif dans le neuf

Acheter pour habiter : les avantages fiscaux

En résidence principale, tu profites de plusieurs avantages cumulables : exonération de taxe foncière pendant au moins 2 ans, suppression de la taxe d'habitation (depuis 2023), et sous conditions, TVA réduite à 5,5 %.

Bonus important : la plus-value immobilière (le gain entre achat et revente) est totalement exonérée d'impôt pour ta résidence principale. Zéro impôt, même si tu fais 100 000 € de plus-value.

Acheter pour louer : le statut de bailleur privé, rebâptisé « dispositif Jeanbrun »

Le statut de bailleur privé, aussi appelé dispositif Jeanbrun du nom du ministre Vincent Jeanbrun, est le tout nouveau cadre fiscal pour investir dans l'immobilier locatif neuf. Adopté en janvier 2026, il remplace définitivement le dispositif Pinel qui s'est éteint fin 2024.

Son principe est différent du Pinel : au lieu d'une réduction d'impôt, il fonctionne par amortissement fiscal.

Concrètement, tu déduis chaque année une partie de la valeur de ton appartement neuf ou de ta maison neuve de tes revenus fonciers, ce qui réduit ta base imposable. L'amortissement peut même s'imputer sur ton revenu global dans la limite de 10 700 € par an.

Les conditions à respecter pour en profiter :

• Acheter un logement neuf (appartement neuf ou maison neuve) en VEFA (Vente en l'État Futur d'Achèvement) ou un bien ancien rénové ;
• Le louer nu (vide) comme résidence principale du locataire ;
• S'engager à le louer pendant 9 ans minimum ;
• Respecter des plafonds de loyers selon le niveau choisi ;
• Ne pas louer à ses ascendants ou descendants jusqu'au 2e degré.

Le taux d'amortissement dépend du niveau de loyer pratiqué. Plus le loyer est social, plus l'avantage fiscal est élevé :

Le dispositif est applicable pour les acquisitions réalisées entre la publication de la loi de finances 2026 et le 31 décembre 2028.

Pas de zonage géographique imposé : tu peux investir partout en France, du moment que ton logement neuf respecte les critères de performance énergétique (classe A ou B du DPE, Diagnostic de Performance Énergétique).

Bailleur privé ou LMNP : quel choix faire pour ton appartement neuf ou ta maison neuve ?

Si tu hésites entre le statut de bailleur privé (dispositif Jeanbrun) et le statut LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel), voici les principales différences :

Statut de bailleur privé (dispositif Jeanbrun) :

• Location nue obligatoire ;
• Amortissement fiscal sur les revenus fonciers, imputable sur le revenu global ;
• Engagement locatif de 9 ans minimum ;
• Plafonds de loyers obligatoires ;
• Idéal pour un investissement patrimonial de long terme.

Statut LMNP :

• Location meublée obligatoire ;
• Amortissement comptable du bien (réduction des revenus imposables sur plusieurs années) ;
• Pas d'engagement locatif, pas de plafonds de loyers ;
• Idéal pour maximiser la rentabilité et garder de la souplesse.

Le choix dépend vraiment de ta situation fiscale, de ton niveau d'imposition et de tes objectifs patrimoniaux. N'hésite pas à te faire accompagner pour voir ce qui est le plus avantageux pour toi.

Bien intégrer les avantages fiscaux dans ton projet

Erreurs fiscales fréquentes à éviter

Première erreur : oublier que l'exonération de taxe foncière est temporaire (2 ans minimum). Anticipe son retour dans ton budget mensuel.

Deuxième erreur : ne pas vérifier ton éligibilité à la TVA réduite avant de signer. Une fois le contrat signé avec TVA à 20 %, c'est trop tard.

Troisième erreur pour les investisseurs : choisir le statut de bailleur privé sans vérifier les plafonds de loyers dans ta zone. Fais tes calculs de rentabilité avant de t'engager.

Te faire accompagner pour optimiser

Un notaire, un conseiller fiscal ou un expert-comptable peuvent t'aider à optimiser ton projet d'appartement neuf ou de maison neuve selon ta situation. N'hésite pas à investir quelques centaines d'euros dans un conseil de qualité, ça peut t'en faire gagner des milliers.

Avant de te lancer, comprends bien les avantages fiscaux de l'immobilier neuf : ils te permettent souvent d'économiser plusieurs milliers d'euros, à condition de bien connaître leurs règles.