Quelle fiscalité pour l' achat de biens immobiliers neufs ?

1. Des frais d’acquisition réduits
2. La TVA réduite à 5,5 % pour l’accession sociale
3. L’exonération temporaire de taxe foncière
4. Et les anciens dispositifs comme Pinel ?
5. La location meublée non professionnelle

1. Des frais d’acquisition réduits

Quand tu achètes un appartement neuf, les frais de notaire — que l’on appelle aussi « frais d’acquisition » — sont bien plus bas que dans l’ancien. Au lieu de payer environ 7 à 8 % du prix d’achat, ils sont d’environ 2 à 3 %.

Exemple : pour un logement acheté 250 000 €, tu payes environ 5 000 à 7 500 € de frais dans le neuf, contre 17 000 € dans l’ancien. Cette différence représente souvent de quoi financer ta cuisine ou ton mobilier.

Ces frais allégés s’expliquent par la TVA déjà incluse dans le prix de vente du neuf. C’est l'un des premiers avantages concrets de l’immobilier neuf.

Pour aller plus loin, découvre notre guide sur les frais d'acquisition pour un appartement neuf.

2. La TVA réduite à 5,5 % pour l’accession sociale

Autre avantage peu connu : la possibilité de payer une TVA à 5,5 % au lieu de 20 % sur ton achat immobilier. Ce taux réduit s’applique dans deux cas.

Logement situé en zone ANRU ou QPV

Si ton logement neuf se situe dans une zone de rénovation urbaine (ANRU) ou un quartier prioritaire de la politique de la ville (QPV), tu peux bénéficier de cette TVA réduite, à condition de ne pas dépasser certains plafonds de revenus. C’est un vrai coup de pouce pour accéder à la propriété dans les grandes agglomérations.

Accession sociale via PSLA ou BRS

Tu peux aussi profiter du taux réduit en achetant via un PSLA (Prêt Social Location-Accession) ou un BRS (Bail Réel Solidaire). Ces formules permettent d’acheter progressivement ton logement tout en bénéficiant de prix plus abordables.

Avec cette réduction, sache que tu économises jusqu’à 15 % du prix d’achat. Par exemple, un appartement vendu 200 000 € TTC en TVA normale coûte environ 170 000 € en TVA réduite.

Pour creuser le sujet sur la TVA pour l’achat d' un appartement neuf, c'est par ici.

3. L’exonération temporaire de taxe foncière

En achetant dans l'immobilier neuf, tu peux être exonéré de taxe foncière pendant deux ans après la livraison du logement. Cela commence à compter du 1er janvier suivant l’achèvement des travaux.

Attention : pour bénéficier de cette exonération, tu dois déclarer ton logement dans les 90 jours suivant sa livraison en remplissant le formulaire H2 pour un appartement neuf. 

Cette exonération peut être totale ou partielle selon la décision de ta commune. En revanche, la taxe sur les ordures ménagères (TEOM) reste due.

On t'en dit plus sur l'exonération de taxe foncière pour l’achat d’un appartement neuf.

Autre avantage fiscal de l'achat immobilier neuf : l’accession sociale

Si tu achètes dans le cadre d’un Prêt social location-accession (PSLA), tu peux être exonéré de taxe foncière pendant jusqu’à 15 ans. C’est l’un des avantages les plus bénéfiques pour les acquéreurs à revenus modestes qui accèdent à la propriété dans le neuf.

4. Et les anciens dispositifs comme Pinel ?

Jusqu’à fin 2024, de nombreux investisseurs ont pu profiter de la Loi Pinel ou de sa version Pinel+, qui permettait une réduction d’impôt en échange d’une mise en location du logement pendant au moins 6 ans.

Mais depuis le 1er janvier 2025, il n’est plus possible d’en bénéficier pour de nouveaux achats. Seuls les projets déjà engagés avant cette date conservent leurs avantages fiscaux. Si tu veux investir en 2025, il faudra donc te tourner vers d’autres leviers comme la location meublée non professionnelle (LMNP) ou le Bail Réel Solidaire, qui permet une acquisition à prix réduit et encadré.

5. La location meublée non professionnelle

Le LMNP te permet de louer un logement meublé tout en profitant d’un cadre fiscal avantageux. Tu peux : soit opter pour le micro-BIC, avec un abattement forfaitaire sur tes loyers, soit choisir le régime réel, pour déduire tes charges et amortir ton bien.

C’est un peu comme si tu pouvais « récupérer » une partie du coût de ton logement à chaque année de location. Pratique pour se créer des revenus complémentaires sans les contraintes du statut professionnel.

Dans tous les cas, investir dans l’immobilier neuf reste avantageux grâce à la qualité des constructions, les économies d’énergie et les frais d’acquisition réduits.

Si tu veux aller plus loin, pense à consulter les annonces et à comparer les programmes disponibles près de chez toi.