Comment se déroule la transaction immobilière pour un appartement neuf sur plan ?

De la réservation à la remise des clés, l'achat sur plan suit un circuit financier très cadré et sécurisé : dépôt de garantie, prêt, appels de fonds progressifs, notaire, puis solde à la livraison.

On t'explique comment se passe la réservation et la signature du contrat de réservation, comment obtenir et débloquer ton prêt immobilier, comment fonctionne le système des appels de fonds pour un appartement acheté sur plan, ce qui se passe de l'acte authentique à la livraison, et comment sécuriser financièrement ton achat.

À découvrir dans cet article :

1. Réservation et signature du contrat de réservation
2. Obtention et déblocage du prêt immobilier
3. Le système des appels de fonds en VEFA
4. De l'acte authentique à la livraison
5. Frais, garanties et sécurisation financière
6. Mini-glossaire

Réservation et signature du contrat de réservation

Sache que l'achat d'un appartement neuf « sur plan » commence souvent par un contrat de réservation (on parle aussi de contrat préliminaire en VEFA). Il fixe le cadre : le lot visé, le prix prévisionnel, le calendrier, et les conditions du projet.

Le dépôt de garantie : montant et modalités

Garde en tête que le dépôt de garantie est strictement plafonné par la loi : il ne peut pas dépasser 5% du prix si la vente se réalise sous 1 an, 2% si elle se réalise sous 2 ans, et il est interdit si la vente est prévue au-delà de 2 ans. Ce plafond est prévu par le Code de la construction et de l'habitation.

Pour en savoir plus sur le dépôt de garantie, lis notre guide.

Le délai de rétractation de 10 jours

Tu as un droit de rétractation de 10 jours sur l'achat d'un logement (y compris en VEFA). En pratique, le délai court à partir du lendemain de la remise ou notification de l'acte, selon les modalités prévues par le Code de la construction et de l'habitation.

Obtention et déblocage du prêt immobilier

Une grosse différence avec l'ancien : tu ne paies pas tout d'un coup. La banque débloque généralement les fonds au fil des étapes du chantier (on parle souvent de déblocages progressifs), ce qui peut changer ta mensualité au début (selon le montage : intérêts intercalaires, différé, etc.).

Monter son dossier de financement

Ton objectif : montrer à la banque que ton budget tient même avec un chantier long. Prépare tes justificatifs (revenus, charges, épargne, apport) et les pièces VEFA (notice, plan, échéancier prévisionnel, contrat de réservation).

La condition suspensive d'obtention de prêt

Dans la pratique, ton avant-contrat intègre souvent une condition suspensive : si tu n'obtiens pas ton prêt dans le délai prévu, la vente peut tomber (et tu récupères les sommes versées, selon le cadre contractuel).

Le système des appels de fonds en VEFA

Tu l'auras compris : en VEFA, le promoteur ne peut pas te demander n'importe quel montant n'importe quand. Les appels de fonds sont strictement encadrés par le Code de la construction et de l'habitation.

Le calendrier légal des appels de fonds

Ces plafonds (et leur logique « au fur et à mesure de l'avancement ») sont fixés par le Code de la construction et de l'habitation.

Comment la banque débloque les fonds progressivement ?

En général, le promoteur envoie un appel de fonds avec justificatif d'avancement. Ta banque vérifie et débloque la part correspondante de ton prêt. Résultat : tu payes au fur et à mesure, et ton effort de trésorerie est plus lisible si tu suis l'échéancier.

De l'acte authentique à la livraison

La signature chez le notaire et le transfert de propriété

Le jour de l'acte authentique, tu officialises l'achat chez le notaire. En VEFA, la propriété « des ouvrages à venir » se transfère progressivement au fur et à mesure de l'exécution (logique propre à la VEFA).

Le solde final et la remise des clés

À la livraison, tu fais l'état des lieux et tu peux émettre des réserves si tu constates des défauts. Le solde (le « reste à payer ») se règle à ce moment, selon les conditions prévues au contrat.

Frais, garanties et sécurisation financière

Les frais de notaire réduits en neuf

On dit souvent « frais de notaire réduits » dans le neuf, car une partie des taxes (dont la taxe de publicité foncière, selon les cas) peut être à un taux réduit. En pratique, tu payes généralement 2 à 3% au lieu de 7 à 8% dans l'ancien.

Retrouve notre guide sur comment calculer les frais de notaire pour l’achat de ton appartement neuf.

La garantie financière d'achèvement (GFA)

La GFA (Garantie Financière d'Achèvement) sert à te protéger si le promoteur fait défaut : l'idée, c'est que l'immeuble puisse être achevé (ou que les sommes soient sécurisées selon le mécanisme prévu). Elle est prévue par le Code de la construction et de l'habitation.

Exemple chiffré complet (250 000 €)

Exemple simple pour visualiser : appartement neuf à 250 000 €, avec 20 000 € d'apport et un prêt de 230 000 €. Si un appel de fonds arrive à 35% (fondations), la part « prix » appelée peut représenter jusqu'à 87 500 € (35% de 250 000). La banque débloque alors une partie du prêt (et tu complètes éventuellement avec ton apport selon ton plan de financement).

Mini-glossaire

• VEFA : Vente en l'État Futur d'Achèvement, achat sur plan avec paiements progressifs ;
• Contrat de réservation : document préliminaire qui fixe le lot, le prix et les conditions ;
• Dépôt de garantie : somme versée à la réservation, plafonnée par la loi (5% ou 2%) ;
• Appels de fonds : paiements échelonnés selon l'avancement du chantier ;
• GFA : Garantie Financière d'Achèvement, protège si le promoteur fait défaut ;
• Acte authentique : signature officielle chez le notaire ;
• Réserves : défauts constatés à la livraison à faire reprendre.

Tu l'auras compris : l'achat d'un appartement neuf en VEFA suit un circuit financier bien balisé et protecteur. Du dépôt de garantie plafonné aux appels de fonds encadrés (35%/70%/95%/100%), chaque étape est réglementée pour sécuriser ton achat. Le bon réflexe : suivre l'échéancier, vérifier les garanties (GFA) et bien préparer ton dossier de financement dès le départ.

Et pour aller encore plus loin, lis notre guide sur comment se passe la livraison de ton appartement neuf acheté sur plan.