Comment se déroule la transaction immobilière pour un appartement neuf sur plan ?

Vous avez trouvé l’appartement sur plan que vous souhaitez acquérir. Vous allez à présent vous lancer dans la transaction immobilière qui est spécifique à la VEFA.

Comment se déroule la transaction immobilière dans le cas d’un achat sur plan ?

1. Le contrat de réservation

Le contrat de réservation s’apparente à l’offre d’achat pour les acquisitions de biens immobiliers achevés. Il vous permet de sécuriser votre achat en engageant le promoteur à vous réserver l’appartement sur plan que vous avez choisi à des conditions définies.

Que contient le contrat de réservation ?

• Un descriptif détaillé du programme et de l’appartement sur plan choisi (matériaux de construction utilisés, équipements collectifs et de l’appartement, surface habitable, plan prévisionnel…).
• Les conditions de la vente (prix prévisionnel et ses modalités de révision, échelonnement du paiement, date de signature de l’acte de vente, date de livraison prévue).
• Les conditions légales de rétractation et de restitution du dépôt de garantie.

En quoi le contrat de réservation vous engage-t-il ?

• À moins de se rétracter dans les 10 jours, l’acquéreur est tenu d’acheter le bien désigné dans le contrat préliminaire selon les conditions décrites.
• Vous versez un dépôt de garantie de 2 à 5 % du prix de vente du bien (si le délai entre ce contrat et l’acte de vente est inférieur à 2 ans)

En quoi le contrat de réservation engage-t-il le promoteur ?

• Le promoteur s’engage à vous réserver le bien choisi.
• Il s’engage à livrer un bien conforme au descriptif du contrat de réservation.
• Le vendeur est tenu de respecter les modalités de la vente prévues à l’avant-contrat.

Découvrez notre article détaillé sur l'offre d'achat d'un appartement neuf.

2. La rédaction de la clause suspensive d’obtention de prêt immobilier

La clause suspensive d’obtention de prêt immobilier peut être inclue dans le contrat de réservation. Elle devient en tout cas obligatoire dans le contrat de vente dans le cas de l’acquisition d’un bien sur plan financée en partie par un crédit.

De quoi s’agit-il ?

La présence de cette clause rend caduc le contrat de vente signé dans le cas où le futur acquéreur n’obtiendrait pas le prêt nécessaire aux conditions précisées. Il pourrait alors se désengager de la transaction immobilière sans perdre son dépôt de garantie.

Comment rédiger la clause suspensive d’obtention de crédit immobilier ?

Toutes les conditions du prêt seront détaillées :

• Le montant total du prêt
• Le taux d’intérêt maximum
• La durée maximum

Comment fonctionne-t-elle ?

Si l’acquéreur est en mesure de fournir 2 lettres de refus d’établissements de crédit pour un prêt aux conditions précisées et conformes à celles inscrites dans la clause suspensive, il sera en droit de récupérer son dépôt de garantie dans les 3 mois.

Dans le cas d’une demande de prêts multiples, si un seul est refusé, la clause suspensive peut jouer, à condition que son montant soit supérieur à 10 % du montant de l’ensemble des prêts sollicités.

Retrouvez notre article sur comment rédiger la clause suspensive d’obtention du crédit immobilier.

3. La signature de l’acte de vente

4 à 6 mois après la signature de l’avant-contrat, l’acte authentique de vente sera signé devant notaire.

Dans le cas d’un achat d’appartement sur plan, le contrat de vente sera le plus souvent un contrat de vente en l’état de futur achèvement. Vous deviendrez propriétaire du sol à la signature de l’acte. Le logement vous appartiendra progressivement au fur et à mesure du versement des appels de fond tout au long de sa construction. Si c’est un contrat de vente à terme, la cession de propriété intervient à la livraison du bien.

Un contrat de vente comporte beaucoup d’éléments que vous devrez vérifier. En particulier, vous serez vigilant quant à tout changement qui pourrait apparaître par rapport au contrat de réservation. C’est pour cela que le projet d’acte de vente doit vous être transmis au moins 1 mois avant la date de signature chez le notaire.

De quoi se compose le contrat de vente VEFA ?

• Mentions dans l’acte

• Coordonnées de l’acquéreur et du vendeur
• Justificatif de Garantie financière de remboursement ou Garantie financière d’achèvement de travaux souscrits par le promoteur
• Adresse du bien
• Descriptif du bien : situation précise au sein du programme, surface habitable, nombre de pièces, surfaces extérieures et annexes, liste des équipements, matériaux utilisés pour la construction, équipements collectifs
• Prix de vente total et ses conditions de révision
• Échelonnement des appels de fond
• Date de livraison et pénalités en cas de retard
• Condition suspensive d’obtention du prêt immobilier (si applicable)
• Délai de rétractation
• Travaux que l’acquéreur souhaite se réserver et leur prix

• Les annexes

• Règlement de copropriété
• Plan du programme
• Plan côté de l’appartement
• Notice technique des équipements
• Attestation d’assurance dommage-ouvrage

Découvrez notre article sur la signature de l’acte de vente d’un appartement neuf.         

4. L’accord de principe du crédit immobilier

Pour pouvoir commencer vos recherches d’un bien immobilier neuf, vous aurez certainement contacté un établissement de crédit pour faire une simulation. Cela vous aura permis de connaître votre capacité d’emprunt, de valider votre projet immobilier et de savoir quelles conditions inscrire dans la clause suspensive d’obtention de prêt.

Après la signature du contrat de réservation ou de l’acte de vente, vous devrez rechercher un organisme de prêt qui répondra favorablement à votre demande.

Que doit-on fournir à la banque pour qu’elle étudie une demande de prêt ?

Pour donner son accord de principe, la banque demande tous les éléments qui lui permettront d’établir votre profil emprunteur sur les critères suivants :

• Taux d’endettement inférieur à 33 % sauf cas de reste à vivre très confortable
• Reste à vivre après remboursement du prêt suffisant pour alimentation, factures énergétiques…
• Comptes bancaires sans incidents
• Apport personnel suffisant (souvent 10 % minimum)
• Stabilité professionnelle

Vous devrez fournir au minimum : bulletins de paie, avis d’imposition, relevés de compte et justificatif de l’apport personnel.

Vous pourrez ajouter tous les éléments qui vous semblent démontrer votre santé financière.

Si votre dossier est convaincant, l’accord de principe écrit vous sera remis. Il décrit en détail le prêt à l’étude : montant emprunté, taux d’intérêt, durée, conditions, garanties.

Découvrez notre article sur comment obtenir l’accord de principe pour un crédit immobilier.

5. L’offre de prêt définitive

Elle vous sera faite après une étude approfondie de votre santé financière auprès du service des engagements de la banque. Cela prend en général 4 à 6 semaines après réception de l’accord de principe.

L’offre de prêt engage juridiquement l’organisme de crédit. Vous avez un mois pour l’accepter ou la refuser. Si elle correspond à votre demande, vous ne pourrez plus vous dédire de l’acquisition du bien immobilier neuf que le crédit doit financer.

Elle vous présente un descriptif exhaustif des conditions du crédit :

• Montant du prêt et échelonnement de libération des fonds
• Durée du prêt
• Le type de taux : fixe ou variable
• Le taux annuel effectif global du crédit (TAEG)
• Les garanties exigées par le prêteur et leur coût (l’assurance de prêt par exemple)
• Tableau d’amortissement avec montant et date des mensualités

Une fois l’offre de prêt acceptée, votre acquisition de l’appartement neuf sur plan que vous avez choisi peut démarrer ! Selon l’échelonnement des paiements prévu, le promoteur fera directement des appels de fond à l’organisme de crédit et vous deviendrez propriétaire au fur et à mesure de la construction.   

Retrouvez aussi comment obtenir un crédit immobilier pour un appartement neuf.