Bordeaux : acheter un T1 ou T2 neuf, combien ça coûte en 2026 ?

Quel est le prix d'un T1 ou T2 neuf à Bordeaux en 2026 ?

Si tu consultes des offres dans l'immobilier neuf à Bordeaux, sache que le prix s'exprime avant tout au m². Début 2026, la Fédération des Promoteurs Immobiliers (FPI) annonce un prix moyen de 4 359 €/m² pour l'ensemble de la métropole bordelaise, et de 4 763 €/m² pour Bordeaux intra-muros.

Garde en tête que ces moyennes englobent toutes les typologies. Sur les petites surfaces — T1 et T2 — le prix au m² est souvent plus élevé que la moyenne, car la demande y est structurellement forte.

Fourchettes de prix selon la surface

Tu l'auras compris : la localisation précise fait toute la différence. Un T2 aux Bassins à Flot (environ 3 530 €/m²) n'a pas le même ticket d'entrée qu'un T2 dans le secteur Chartrons-Grand Parc (environ 4 993 €/m²).

Pourquoi les prix varient autant selon les quartiers ?

La desserte en tramway, un critère déterminant

À Bordeaux, la proximité du réseau de tramway (lignes A, B, C et D) est l'un des premiers critères qui fait grimper les prix. Les secteurs bien connectés — Chartrons, Bassins à Flot, Euratlantique — concentrent l'essentiel de la demande sur les petites surfaces.

Sache que la rive droite (Bastide, Floirac) affiche des prix encore plus accessibles, tout en bénéficiant d'une dynamique urbaine forte liée aux grands projets d'aménagement en cours.

Les prestations du programme neuf à Bordeaux

Deux T2 de surface identique peuvent afficher des prix très différents selon les prestations proposées. Au sein d'un même programme neuf à Bordeaux, un parking en sous-sol, une terrasse ou un balcon, un dernier étage avec vue dégagée ou encore la conformité à la RE2020 (Réglementation Environnementale 2020) — la norme thermique et environnementale obligatoire pour tout logement neuf — font mécaniquement monter le prix.

Garde en tête que ces éléments influencent aussi fortement la valeur locative du bien si tu envisages un investissement.

Les coûts à intégrer au-delà du prix affiché

Le prix catalogue d'un programme neuf ne représente pas toujours le budget final. Certains postes sont à anticiper dès l'estimation.

• Le stationnement, souvent proposé en option (entre 15 000 € et 25 000 € à Bordeaux selon le secteur).
• Les TMA (Travaux Modificatifs Acquéreur) — des personnalisations du logement avant livraison, comme le choix des revêtements de sol ou l'agencement de la cuisine.
• Les intérêts intercalaires : en achat sur plan via la VEFA (Vente en l'État Futur d'Achèvement), tu payes des intérêts sur les appels de fonds versés pendant la construction, avant même d'être livré.
• Les charges de copropriété prévisionnelles, notamment sur les résidences avec gardien, piscine ou hall sécurisé.

T1 ou T2 neuf à Bordeaux : pour quel profil d'acheteur ?

Les petites surfaces neuves bordelaises attirent deux profils bien distincts. Le primo-accédant qui cherche à poser un premier pied dans l'immobilier avec l'achat d'un appartement neuf à Bordeaux, souvent aidé par le PTZ (Prêt à Taux Zéro) — un prêt sans intérêts accordé par l'État sous conditions de revenus.

Et l'investisseur locatif, attiré par une demande locative étudiante et professionnelle très soutenue : la métropole bordelaise concentre plusieurs dizaines de milliers d'étudiants chaque année.

Tu l'auras compris : sur un T1 ou T2 bien situé, la tension locative est réelle. Sache que Bordeaux applique l'encadrement des loyers depuis le 15 juillet 2022 — dispositif qui fixe chaque année, par arrêté préfectoral, des loyers de référence par zone et par type de logement.

Selon l'Observatoire local des loyers de l'agglomération bordelaise (a'urba), le loyer médian hors charges s'établit à 12,6 €/m² pour l'ensemble du parc locatif privé.

Pour les studios en zone centrale (zone 1), le loyer de référence majoré — c'est-à-dire le plafond légal applicable — atteint jusqu'à 22 à 26 €/m² selon le type de location (vide ou meublé) et l'époque de construction, d'après l'arrêté préfectoral du 20 juin 2025.

Ce qu'il faut retenir avant de se lancer

Acheter un T1 ou T2 neuf à Bordeaux en 2026 suppose de raisonner en prix au m² par quartier, et non sur un chiffre global. La fourchette va de moins de 3 600 €/m² dans certains secteurs de la rive droite à plus de 5 000 €/m² dans les quartiers les plus prisés de l'hypercentre.

Sache que le bon réflexe est de comparer plusieurs programmes sur une même zone, en intégrant les frais annexes dès le départ. Un budget bien cadré — prix, frais de notaire, options et charges prévisionnelles — est la meilleure garantie d'un projet immobilier neuf serein à Bordeaux.