Par rapport à quels documents s’établit la conformité d'un appartement neuf ?

Tu vas réceptionner ton appartement acheté sur plan ? Dans l’immobilier neuf, ce mode d’acquisition est encadré par la VEFA, pour « Vente en l’État Futur d’Achèvement ». Concrètement, tu achètes un logement qui n’est pas encore terminé, sur la base de documents contractuels.

On t'explique, sans jargon, comment vérifier la conformité de ce qui t’est livré en comparant l’acte de vente, la notice descriptive et les plans, et comment réagir si tu constates une non-conformité.

À découvrir dans cet article :

1. À quoi correspond la conformité d'un appartement neuf ?
2. Les documents de référence à comparer le jour de la livraison
3. Comment préparer efficacement la visite de livraison ?
4. Les non-conformités fréquentes en appartement neuf
5. Que faire en cas de non-conformité constatée ?
6. Tes garanties en cas de litige sur la conformité

À quoi correspond la conformité d'un appartement neuf ?

Définition simple pour un primo-accédant

Un appartement neuf est conforme lorsque ce qui est livré correspond exactement à ce qui est prévu dans tes documents contractuels : l’acte de vente, ses annexes (dont la notice descriptive) et les plans signés.

Ce qui fait foi, ce n’est pas la plaquette commerciale « séduisante » ou les visuels marketing : ce sont les documents contractuels, datés et annexés à l’acte, ainsi que les éventuelles modifications validées par écrit. La conformité se juge donc en confrontant « document » et « réalité ».

Différence entre défaut, réserve et non-conformité

Tout problème constaté lors de la livraison n’est pas automatiquement une non-conformité. Il est important de faire la distinction :

On t’a concocté un guide clair sur comment émettre des réserves pour non-conformité d’un appartement neuf.

Les documents de référence à comparer le jour de la livraison

Acte de vente et notice descriptive

Les deux documents centraux sont l’acte de vente et la notice descriptive (souvent appelée notice technique). Cette notice détaille les matériaux, équipements et finitions que le promoteur s’engage à livrer : sols, menuiseries, sanitaires, système de chauffage, etc.

La notice descriptive constitue ton « contrat technique ». Si un équipement ou une prestation y est mentionné noir sur blanc, il est opposable au promoteur en cas de litige.

Plans VEFA et plans modificatifs (TMA)

Les plans VEFA signés (plans du logement et parfois plans d’étage) permettent de vérifier l’implantation des pièces, les ouvertures, les cloisons et les emplacements techniques.

Si tu as demandé des TMA — des « Travaux Modificatifs Acquéreur », c’est-à-dire des adaptations personnalisées par rapport au plan initial — conserve et imprime les plans modificatifs ainsi que les devis ou avenants signés. Ce sont eux qui actualisent ce qui est contractuellement opposable.

Règlement de copropriété et état descriptif de division

Dans l’immobilier neuf en collectif, la copropriété joue un rôle clé. Le règlement de copropriété et l’état descriptif de division (EDD) servent à vérifier :

• ce qui relève des parties privatives ou des parties communes,
• la composition exacte de ton lot (appartement, cave, parking, cellier…),
• les servitudes et règles d’usage (accès au parking, local vélos, espaces verts…).

Comment préparer efficacement la visite de livraison ?

Check-list des points à vérifier en priorité

La meilleure méthode consiste à arriver avec une check-list structurée et à vérifier chaque point méthodiquement.

Parmi les points les plus sensibles :

• Surfaces et dimensions clés (séjour, chambres, rangements, circulations),
• implantation des réseaux plomberie et électricité (prises, points lumineux, RJ45),
• ouvrants (fenêtres, baies vitrées), ventilation et étanchéité visible,
• équipements listés dans la notice descriptive (marques, gammes, revêtements),
• annexes comme le parking ou la cave : numéro, accès, dimensions utiles.

Qui doit être présent : promoteur, syndic, expert ?

Lors de la livraison, tu es généralement accueilli par un représentant du promoteur ou de l’entreprise chargée du chantier. Le syndic, qui gère la copropriété, n’est pas systématiquement présent lors des livraisons individuelles.

Tu peux également te faire accompagner par un professionnel (architecte, expert bâtiment). Ce n’est pas obligatoire, mais cela peut sécuriser l’analyse technique et la rédaction des réserves.

Les non-conformités fréquentes en appartement neuf

Parties privatives : surfaces, cloisons, équipements

Les écarts les plus souvent constatés concernent :

• Cloisons légèrement déplacées (perte de rangement, pièce différente du plan),
• Équipements remplacés (modèle différent, gamme inférieure, option oubliée),
• prises ou arrivées techniques mal positionnées,
• menuiseries ou sens d’ouverture non conformes aux plans.

Exemple chiffré : écart de surface « toléré » en loi Carrez
En copropriété, si la surface réelle est inférieure de plus d’un vingtième (soit plus de 5 %) à celle indiquée dans l’acte, tu peux demander une diminution proportionnelle du prix.

• Acte : 62,00 m² — Mesuré : 59,00 m² → écart de 4,84 % : pas de baisse possible.
• Acte : 62,00 m² — Mesuré : 58,50 m² → écart de 5,65 % : oui, une baisse de prix peut être demandée.

Parties communes : hall, ascenseur, parking, espaces verts

Des non-conformités peuvent également concerner les parties communes : finitions du hall, ascenseur, local vélos, accès au parking, éclairage ou espaces verts.

Selon l’organisation retenue, certaines réserves sont traitées via la copropriété. Rien n’empêche toutefois de documenter les écarts (photos, descriptions datées) pour les signaler rapidement.

Que faire en cas de non-conformité constatée ?

Rédiger des réserves précises à la livraison

L’erreur la plus courante consiste à noter des réserves vagues comme « à revoir » ou « non conforme ». À l’inverse, une réserve efficace doit être précise :

• Localise précisément le problème,
• Compare avec le document contractuel concerné,
• Mesure l’écart si possible,
• Illustre avec des photos datées,
• Demande clairement une mise en conformité ou une correction.

Lorsqu’un défaut est visible le jour de la livraison, mieux vaut le consigner immédiatement. Le Code civil encadre en effet la notion de défaut apparent à la prise de possession.

Délais légaux et obligations du promoteur

Après la livraison, plusieurs garanties entrent en jeu. Point essentiel : la réception du logement est l’acte juridique qui déclenche ces garanties.

La garantie de parfait achèvement impose au promoteur de corriger, pendant un an, les désordres signalés lors de la réception ou notifiés par écrit dans l’année qui suit.

Tes garanties en cas de litige sur la conformité

Garantie de parfait achèvement (GPA) et biennale

Après réception, trois grandes protections s’appliquent :

• GPA (1 an) : reprise des désordres signalés,
• Garantie de bon fonctionnement (2 ans) : équipements dissociables comme les volets ou la robinetterie,
• Garantie décennale (10 ans) : atteintes à la solidité ou impropriété à la destination prévue.

Recours juridiques et rôle de l'assurance dommages-ouvrage

En cas de blocage, un recours amiable est souvent la première étape (courrier recommandé, mise en demeure). Si le désordre relève de la décennale, l’assurance dommages-ouvrage, qui préfinance les réparations couvertes, permet d’engager les travaux sans attendre que les responsabilités soient définitivement tranchées.

Et pour aller encore plus loin, retrouve notre guide sur la garantie de parfait achèvement pour un appartement neuf.