Comment se déroule la réception d'un appartement acheté sur plan ?

Vous vous êtes lancé dans l’aventure de la VEFA (vente en état de futur achèvement). Cette aventure est longue et peut en inquiéter certains. 

En moyenne, il s’écoulera 18 mois entre la réservation du bien et sa livraison. Comment allez-vous suivre l’avancement de la construction du programme immobilier jusqu’à sa livraison ? Que se passe-t-il si le bien n’est pas conforme à ce qui était prévu ? De quelles garanties disposez-vous en cas de malfaçon ?

Vous allez voir que ce processus est très encadré et que l’acquéreur bénéficie de nombreuses garanties pour se prémunir de mauvaises surprises.

1. Quelles sont les étapes de suivi entre la réservation et la réception de son appartement neuf ?

Vous devrez patienter un an et demi environ avant de pouvoir emménager dans l’appartement que vous avez choisi et réservé auprès d’un promoteur. Vous aurez l’opportunité de suivre l’état d’avancement de sa construction lors de 2 visites intermédiaires avant la tant attendue visite de livraison définitive :

La « visite cloisons » se tient en général 6 à 9 mois avant la livraison.

Comme son nom l’indique, à ce moment-là, l’appartement prend forme. Vous pourrez vous assurer que le plan présenté au contrat de vente est respecté. Vous vérifierez la superficie habitable totale et les dimensions de chacune des pièces ainsi que les hauteurs sous plafond. Si vous observez une différence importante avec le plan initial, il sera encore temps de faire refaire.

Cette étape permet de pointer un éventuel décalage dans le planning du chantier.

La « visite de pré-livraison » précède de peu de temps la remise des clés.

Votre appartement est pratiquement terminé. Il n’est pas encore tout à fait habitable, il reste quelques finitions. Cette visite doit être menée très scrupuleusement, car elle peut permettre qu’à la livraison, il n’y ait aucune réserve et que vous puissiez ainsi emménager sans délai. Vous vérifierez :

• La conformité de tous les éléments par rapport à la notice descriptive annexée à l’acte de vente
• La conformité au plan du logement et de ses annexes
• Le bon fonctionnement de la plomberie, du réseau électrique…

La visite de livraison est l’étape ultime de votre opération immobilière en VEFA.

C’est à l’issue de cette visite que vous serez l’entier propriétaire de l’appartement que vous avez acheté sur plan. Vous vous assurerez à nouveau de sa conformité à la notice descriptive et aux plans joints à l’acte de vente. Vous testerez tous les équipements. Vous passerez au crible les finitions. Si vous n’êtes pas pleinement satisfait, vous émettrez des réserves et demanderez au promoteur de remédier aux défauts constatés.

Découvrez notre article détaillé sur comment se passe la livraison d’un appartement neuf acheté sur plan. 

2. Comment émettre des réserves lors de la livraison d’un bien immobilier en VEFA en cas de non-conformité ou de malfaçon ?

La visite de remise des clés se finit par la rédaction d’un procès-verbal de livraison. Il est signé par l’acquéreur et le promoteur. S’il y a lieu, des réserves peuvent y être consignées en cas de malfaçons ou de non-conformités constatées lors de la visite.

Les désordres y sont décrits précisément et un délai de réparation est convenu. Le promoteur est tenu de faire intervenir des professionnels pour corriger les défauts, mais peut quand même vous remettre les clés.

La visite de livraison lance le dernier appel de fond. Vous devez payer les 5 % restants du prix de vente du bien. Si des réserves sont émises dans le procès-verbal, il est conseillé de consigner ce montant auprès d’un notaire ou d’un établissement financier. Il ne sera versé au promoteur qu’une fois que les réservées seront levées, c’est-à-dire que les défauts auront été rectifiés.

Si quelque chose vous a échappé lors de la visite de livraison, vous avez 30 jours, à compter de la date de remise des clés, pour le signaler au promoteur. Tout comme pour les défauts inscrits au procès-verbal de livraison, il sera tenu d’intervenir.

Retrouvez notre article sur comment émettre des réserves pour non-conformité d’un appartement neuf.

3. Que faire en cas de retard de livraison d’un appartement acheté sur plan ?

Tout chantier est susceptible de déraper en termes de planning. Cela peut avoir de lourdes conséquences financières pour l’acquéreur. Il est recommandé de l’anticiper dès le contrat de vente en demandant d’y inscrire une date précise de livraison (et non un trimestre) et de rédiger une clause prévoyant des pénalités de retard.

Si cela n’a pas été prévu à l’acte de vente, vous serez protégé par la loi. Elle prévoit qu’au-delà d’un retard de 30 jours dans la livraison du logement, le promoteur devra vous verser 1/3000ᵉ du prix de vente par jour de retard.

Comment réclamer des indemnités de retard ?

Dans tous les cas, la procédure est la même :

• Adresser au promoteur une mise en demeure assortie d’un délai de livraison acceptable
• S’il n’est pas respecté, envoyer un courrier en recommandé avec accusé de réception précisant la date à partir de laquelle le retard démarre et le mode de calcul des indemnités

Dans quels cas le promoteur peut-il s’affranchir des indemnités de retard ?

Dans les cas de force majeure comme des intempéries rendant impossibles les travaux pendant une longue période, le promoteur, à condition d’en faire la preuve, sera exempté du paiement ces pénalités.

Découvrez aussi le recours pour retard de livraison d’un appartement acheté sur plan. 

4. Quelles sont les garanties qui protègent l’acquéreur d’un appartement neuf sur plan ?

Trois garanties de durée différente vous permettront des recours auprès du promoteur après l’acquisition d’un appartement en VEFA. Elles dépendent du type de malfaçons constatées et de ce sur quoi elles portent :

On entend par malfaçon apparente, un défaut qu’un non professionnel de la construction peut constater.

En cas de vices cachés ce sont les garanties biennale ou décennale qui interviennent.

Quelles sont les démarches à accomplir pour faire jouer ces garanties en cas de malfaçons constatées dans votre appartement acheté sur plan ?

Dès que vous constatez une malfaçon couverte par une des 3 garanties, adressez une lettre recommandée avec accusé de réception ou remise par un huissier au promoteur, dans laquelle :

• Vous décrivez le défaut apparu accompagné de preuves si possible
• Vous notifiez le délai d’intervention souhaité

À moins qu’il puisse prouver qu’il est lié à l’usure normale, à un défaut d’entretien de votre part ou à une utilisation impropre, le promoteur sera obligé de réparer le vice constaté à ses frais.

S’il n’intervient pas, vous devrez saisir le Tribunal d’Instance pour un litige de moins de 10 000 € ou de Grande Instance au-delà.