C'est quoi l'ORSOL, l'Organisme Régional SoLidaire pour acheter dans le neuf ?

ORSOL, c'est quoi exactement ?

ORSOL — Organisme Régional SOLidaire — est un Organisme Foncier Solidaire (OFS), c'est-à-dire une structure à but non lucratif agréée et contrôlée par le Préfet de région. Il a été fondé en 2018 par trois coopératives HLM : Savoisienne Habitat, Isère Habitat et Rhône Saône Habitat. Parmi les premiers OFS créés en France.

Sa zone d'action : la région Auvergne-Rhône-Alpes, là où la pression foncière est particulièrement forte. Aujourd'hui, d'autres organismes l'ont rejoint : OPAC Savoie, Ain Habitat et Sollar.

Sa mission : rendre l'accession sociale à la propriété possible pour les ménages modestes et les classes moyennes, là où le marché libre leur est fermé.

Le Bail Réel Solidaire : le mécanisme au cœur du dispositif

Pour comprendre ORSOL, tu dois comprendre le Bail Réel Solidaire (BRS). Le principe est simple : dissocier le foncier — c'est-à-dire le terrain — du bâti — c'est-à-dire le logement lui-même.

Concrètement :

• ORSOL reste propriétaire du terrain et te le met à disposition via un bail longue durée (18 à 99 ans), renouvelable à chaque revente.
• Tu achètes uniquement le logement, sans avoir à financer le terrain.
• Tu verses une redevance mensuelle à ORSOL pour l'occupation du terrain et les frais de gestion.

En supprimant le coût du foncier, le prix d'achat baisse de 20 % à 50 % par rapport au marché libre selon la localisation. Un T3 à 230 000 € sur le marché classique peut descendre à 150 000 € en BRS.

Les aides financières cumulables avec le BRS

Sache que le BRS ne se limite pas à la décote sur le prix. Il ouvre aussi droit à plusieurs avantages financiers :

• TVA réduite à 5,5 % au lieu de 20 % pour un achat dans le neuf, sous conditions de ressources (arrêté du 24 février 2026).
• Prêt à Taux Zéro (PTZ) jusqu'à 50 % du prix d'achat. Nouveauté 2026 : le PTZ est désormais accessible aux acquéreurs successifs d'un logement BRS, pas seulement aux premiers acheteurs (loi de finances n° 2026-103 du 19 février 2026).
• Frais de notaire réduits, calculés sur la seule valeur du bâti, sans le terrain.
• Abattement de taxe foncière jusqu'à 100 % selon les communes.
• Garantie de rachat : si tu as du mal à revendre, ORSOL peut se porter acquéreur.

Qui peut acheter en BRS avec ORSOL ?

Le BRS est réservé à l'achat d'une résidence principale. Il s'adresse en priorité aux primo-accédants — c'est-à-dire les personnes qui n'ont pas été propriétaires de leur résidence principale au cours des deux dernières années — sous conditions de ressources.

Ton éligibilité est appréciée sur la base du revenu fiscal de référence (RFR) de l'année N-2, en fonction de la composition de ton foyer et de la zone géographique du logement.

Pour 2026, les plafonds ont été revalorisés de +0,87 % par rapport à 2025 (arrêté du 24 février 2026, en vigueur depuis le 8 mars 2026). À titre indicatif, une personne seule en zone A ou A bis — Paris, grandes métropoles — ne doit pas dépasser environ 33 700 € de RFR.

BRS et anti-spéculation : un modèle conçu pour durer

Le BRS n'est pas un simple rabais sur le prix d'achat. C'est un modèle pensé pour maintenir l'accessibilité du logement dans le temps.

À la revente, les règles suivantes s'appliquent automatiquement, inscrites dans l'acte notarié dès l'origine :

• Le nouvel acquéreur doit respecter les plafonds de ressources du dispositif.
• Le prix de revente est encadré : il ne peut pas dépasser le prix d'achat initial réévalué selon un indice contractuel.
• Ces conditions se transmettent à chaque acquéreur successif, sans exception.

Tu l'auras compris : les nouveaux propriétaires d'aujourd'hui ne sont pas les spéculateurs de demain. C'est précisément l'objectif.

ORSOL en pratique : où trouver un logement neuf en BRS ?

ORSOL intervient principalement dans l'immobilier neuf en Auvergne-Rhône-Alpes, dans les zones à forte tension immobilière. Les premières livraisons ont eu lieu à Villeurbanne en mai 2021 — 13 logements, 100 % de primo-accédants, prix 40 % inférieur au marché neuf local.

Les programmes ORSOL mixent logements BRS, locatifs sociaux et accession libre au sein d'une même résidence, ce qui favorise la mixité sociale.

Pour aller plus loin, découvre sur notre site les programmes neufs éligibles au BRS !