Comment sélectionner les critères non négociables?

Acheter une maison neuve demande une réflexion globale : terrain, type de construction, règles d'urbanisme et budget réel. On t’explique comment structurer ton projet, en tenant compte du terrain, des contraintes réglementaires et du budget global pour faire les bons choix sur le long terme.

À découvrir dans cet article :

1. Clarifies ton projet de maison neuve dès le départ
2. Les critères clés du terrain : l'élément déterminant
3. Contraintes techniques et réglementaires à vérifier
4. Budget réel d'une maison neuve
5. Valorisation et revente future de ta maison

Clarifies ton projet de maison neuve dès le départ

Sache que l'achat d'une maison neuve est un projet de long terme. Avant de choisir un terrain ou un constructeur, définis clairement ton mode de vie actuel et futur.

Plain-pied ou maison à étage

Le plain-pied facilite l'accessibilité, le vieillissement et les déplacements quotidiens. La maison à étage permet souvent de réduire le coût du terrain, mais implique des contraintes d'usage à long terme.

Surface habitable adaptée

Une maison de 80 m² convient à un couple, 100 à 120 m² à une famille avec enfants, et 150 m² ou plus pour un projet évolutif avec bureau ou chambres supplémentaires.

Nombre de chambres

Pense aux besoins actuels, mais aussi à ceux des 10 à 20 prochaines années : enfants, télétravail, accueil d'un proche.

Maison évolutive

Anticiper une extension, un aménagement de combles ou une chambre au rez-de-chaussée augmente la durabilité de ton projet.

Type de construction et cadre juridique

Maison traditionnelle ou ossature bois : le choix influe sur le budget et les performances.

Pour l'immobilier neuf, distingue bien la VEFA (Vente en l'État Futur d'Achèvement, achat sur plan) du CCMI (Contrat de Construction de Maison Individuelle), qui offre un cadre très protecteur.

Pour aller plus loin, lis notre guide sur comment se passe l’achat d’une maison sur plan.

Les critères clés du terrain : l'élément déterminant

Garde en tête que le terrain représente souvent la moitié de la décision finale.

Surface et forme du terrain

Un terrain de 300 à 500 m² convient à la plupart des projets. Les terrains réguliers sont plus simples à aménager que les parcelles étroites ou en angle.

Pente et nivellement

Un terrain plat est idéal. Une pente légère reste acceptable, mais une forte pente entraîne des surcoûts vraiment importants (terrassement, soutènements).

Pour aller plus loin, lis notre guide sur

Orientation et exposition

Une orientation sud ou ouest est préférable pour les pièces de vie et la terrasse, afin de maximiser la luminosité naturelle.

Nature du sol

Un sol argileux peut présenter des risques de fissures. Une étude géotechnique G2 est obligatoire et permet d'adapter les fondations.

Accès et environnement

Vérifie la largeur d'accès, les possibilités de manœuvre et le vis-à-vis. Analyse aussi les constructions futures possibles autour du terrain.

Terrain viabilisé ou non

Un terrain non viabilisé implique des frais supplémentaires pouvant aller de 10 000 à 25 000 €.

Contraintes techniques et réglementaires à vérifier absolument

Avant de t'engager, certaines vérifications sont absolument indispensables.

PLU et règles d'urbanisme

Le PLU (Plan Local d'Urbanisme) définit les règles applicables : hauteur, implantation, matériaux, toitures et distances aux limites.

Emprise au sol

Elle fixe la surface maximale constructible et conditionne toute extension future.

Servitudes

Droit de passage, réseaux enterrés ou servitudes de vue peuvent limiter l'aménagement du terrain.

Raccordements et VRD

Les travaux de VRD (Voirie et Réseaux Divers : routes, trottoirs, réseaux d'eau, électricité, assainissement) représentent souvent 15 000 à 25 000 € s'ils ne sont pas inclus.

Budget réel d'une maison neuve : ne rien oublier

Garde en tête que le budget d'une maison neuve ne se limite jamais au prix affiché.

Répartition terrain / construction

Selon les régions, le terrain représente 20 à 40 % du budget total, la construction environ 55 %.

Frais souvent oubliés

Taxes d'aménagement, étude G2, assurance dommages-ouvrage et frais de notaire doivent être intégrés dès le départ.

Aménagements extérieurs

Clôture, portail, terrasse, allée et jardin représentent souvent 15 000 à 30 000 €.

Délais et trésorerie

La construction s'étale sur 12 à 24 mois avec des appels de fonds progressifs.

Marge de sécurité

Prévois une réserve de 10 à 15 % pour absorber les imprévus.

Valorisation et revente future de ta maison

Dès l'achat, pense à la valeur future de ta maison.

Emplacement et services

La proximité des écoles, commerces et transports reste déterminante, même en zone périurbaine.

Terrain et potentiel

Un terrain suffisamment grand et extensible valorise fortement la revente.

Critères rassurants

Le plain-pied, l'absence de nuisances et un quartier calme séduisent un large public.

Critères pérennes

Orientation favorable, bonne exposition et conception fonctionnelle traversent le temps.

Tu l'auras compris, la réussite de ton projet immobilier neuf repose sur une vision claire de tes critères d'achat d'une maison en amont. Le terrain pèse lourd dans la décision (surface, pente, orientation, viabilisation), le budget doit être exhaustif (terrain + construction + frais + aménagements + marge), et l'évolutivité du projet conditionne la revente (emplacement, potentiel, critères pérennes).

En anticipant dès aujourd'hui, tu sécurises clairement ton investissement sur le long terme.

Et pour aller encore plus loin, on t’a concocté un guide précis sur comment choisir un lot dans un programme de maisons neuves.