Comment calculer la surface loi Carrez ?

Tu prévois d'acheter un appartement sur plan ? La surface loi Carrez est un élément juridique essentiel qui influence directement ton prix au m², la qualité de ton lot et tes recours en cas d'erreur de mesure.

On t'explique avec des mots simples pourquoi la loi Carrez est obligatoire en copropriété et comment elle te protège, comment faire la différence entre surface habitable et loi Carrez (deux notions souvent confondues), où vérifier cette surface sur tes plans et dans ton contrat, et quels sont tes droits si la surface livrée est inférieure à celle annoncée.

À découvrir dans cet article :

1. Comprends la loi Carrez en achat sur plan
2. Distingue la surface Carrez de la surface habitable
3. Vérifie la surface Carrez sur les plans VEFA
4. Agis si la surface réelle est inférieure à la livraison
5. Mini-glossaire

Comprends la loi Carrez dans un achat sur plan

À quoi sert la loi Carrez dans un compromis de vente VEFA ?

La surface loi Carrez est la surface privative légale de ton appartement (c'est-à-dire l'espace qui t'appartient vraiment).

Elle doit obligatoirement figurer dans le compromis de vente si le logement est en copropriété (immeuble où plusieurs propriétaires se partagent des parties communes). C'est le cas si tu achètes dans un programme immobilier neuf.

Elle détermine le prix au m² et constitue un critère juridique de conformité lors de la livraison.

Protège-toi grâce à l'obligation légale en copropriété

Dès qu'un lot dépasse 8 m², la loi Carrez s'applique obligatoirement. Si la surface inscrite dans ton contrat est erronée, tu peux demander une réduction du prix proportionnelle.

Tu l'auras compris : c'est une protection légale pour l'acheteur contre les erreurs de mesure.

Comprends pourquoi la surface est estimée avant construction

En VEFA (Vente en l'État Futur d'Achèvement, c'est l'achat sur plan), ton logement n'est pas encore construit au moment où tu signes. La surface inscrite est donc une estimation calculée à partir des plans d'architecte.

Elle sera vérifiée à la livraison par un mesurage réel effectué dans l'appartement terminé.

Retiens la règle clé : surface privative ≥ 8 m² et hauteur ≥ 1,80 m

La surface Carrez inclut toutes les surfaces closes (fermées) et couvertes (avec un toit), avec une hauteur sous plafond d'au moins 1,80 m, et après déduction de l'épaisseur des murs et cloisons.

Garde en tête que dans un appartement neuf, c'est bien la surface Carrez qui encadre légalement ton prix, pas la surface commerciale ou habitable.

Distingue la surface Carrez de la surface habitable pour ton appartement

Identifie ce qui est inclus en loi Carrez

La loi Carrez prend en compte :

• toutes les pièces de vie (séjour, cuisine, chambres) ;
• les salles de bain, WC, couloirs et dégagements (espaces de passage) ;
• les placards et dressings intégrés ;
• les loggias fermées ou vérandas chauffées (si elles font partie intégrante du logement).

Sache ce qui est exclu

Ne sont jamais comptés dans la surface Carrez :

• balcons, terrasses et loggias ouvertes (même s'ils sont mis en avant commercialement) ;
• caves, parkings et garages (ce sont des annexes séparées) ;
• combles non aménagés (grenier sous le toit non habitable) ;
• toutes les surfaces où la hauteur sous plafond est inférieure à 1,80 m.

Analyse les cas particuliers du neuf

• Loggia fermée : incluse si elle est chauffée et fait partie du logement (avec des baies vitrées fixes) ;
• Mezzanine : seule la partie où tu peux te tenir debout (≥ 1,80 m) compte ;
• Dressing sous pente : même règle de hauteur minimale.

Compare les différents types de surfaces

Tu l'auras compris : la surface Carrez et la surface habitable sont souvent très proches dans un appartement neuf, mais elles répondent à des objectifs juridiques différents.

Pour bien comprendre la différence entre les deux, on t'invite à lire notre guide sur le calcul de la surface habitable.

Vérifie la surface Carrez annoncée sur les plans VEFA

Apprends à lire correctement un plan VEFA

Sur un plan d'appartement neuf, chaque pièce affiche sa surface intérieure.

Garde en tête que les balcons et terrasses, même s'ils sont mis en avant commercialement avec de belles surfaces, ne comptent jamais dans la surface Carrez légale.

Sache où trouver la surface Carrez dans ton dossier

La surface Carrez apparaît obligatoirement dans :

• la grille de lots du contrat de réservation (premier document que tu signes) ;
• le compromis de vente (acte provisoire) ;
• l'acte authentique (acte définitif signé chez le notaire) ;
• les annexes techniques et la notice descriptive.

Si plusieurs surfaces différentes apparaissent d'un document à l'autre, c'est un signal d'alerte : demande des clarifications au promoteur.

On te propose aussi de lire notre guide sur le compromis de vente de ton appartement acheté sur plan.

Fais intervenir un diagnostiqueur si besoin

Un mesurage professionnel Carrez effectué par un diagnostiqueur certifié coûte entre 150 et 300 €. C'est utile pour confirmer un écart et appuyer une éventuelle réclamation avant ou après la livraison.

Agis si la surface réelle est inférieure après livraison

Identifie le seuil légal des 5 %

La loi te permet d'obtenir une réduction du prix si la surface réelle mesurée à la livraison est inférieure de plus de 5 % à celle mentionnée dans l'acte de vente.

Attention, en dessous de 5 %, aucun recours n'est possible.

Calcule correctement la réduction possible

Exemple concret : un T3 vendu 65 m² Carrez est livré avec seulement 61 m² réels :

• Écart : 4 m² (soit 6,15 % de moins) ;
• Seuil de 5 % dépassé → tu as droit à une réduction ;
• Prix initial : 260 000 € → prix corrigé proportionnel : environ 244 000 € ;
• Tu peux réclamer le remboursement de la différence (16 000 €).

Respecte le délai d'un an pour agir

Tu disposes de 12 mois après la signature de l'acte authentique (l'acte définitif chez le notaire) pour réclamer une diminution de prix. Passé ce délai, tu ne peux plus rien faire.

Suis les démarches pas à pas

1. Fais mesurer ton logement livré par un diagnostiqueur professionnel certifié ;
2. Envoie une lettre recommandée avec accusé de réception au promoteur avec le rapport de mesurage ;
3. Si aucun accord amiable n'est trouvé, engage un recours juridique avec l'aide d'un avocat.

Mini-glossaire

• Loi Carrez : méthode officielle de mesure d'une surface privative en copropriété, obligatoire dans l'acte de vente ;
• Surface habitable : surface de plancher des pièces de vie définie par le Code de la Construction (CCH), utilisée pour le DPE ;
• Surface utile : surface habitable + 50 % des annexes (cave, balcon), utilisée pour certains calculs fiscaux ;
• VEFA : Vente en l'État Futur d'Achèvement, achat d'un logement sur plan avant sa construction ;
• Copropriété : immeuble composé de lots privatifs (appartements) et de parties communes (hall, escaliers, toiture) ;
• Loggia : espace extérieur couvert et semi-ouvert, compte en Carrez uniquement si fermé et chauffé.

Tu l'auras compris : bien comprendre la surface Carrez, distinguer les différentes surfaces et vérifier systématiquement tous les documents avant de signer, c'est éviter les mauvaises surprises à la livraison et sécuriser ton achat neuf en toute sérénité.

Et pour aller plus loin, découvre comment se passe la livraison de ton appartement neuf acheté sur plan.