Comment se calcule la surface habitable ?

La surface inscrite au compromis de vente d'un bien immobilier acheté sur plan et donc précisée dans le contrat de réservation est la surface habitable.

Que comprend la surface habitable ?

Selon l'article R. 111-2 du code de la construction et de l'habitation : "La surface habitable d'un logement est la surface de plancher construite, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d'escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres."

C’est donc la surface disponible d’un logement directement habitable et aménageable. Cela concerne aussi bien une maison neuve qu’un appartement neuf.

Sont exclus du calcul de la surface habitable tous les espaces où on ne vit pas :

• Les combles non aménagés, les caves, les escaliers et ascenseurs, les sous-sols, les remises, les garages, les terrasses, les loggias, les balcons, vérandas et volumes vitrés, les locaux dont la hauteur sous plafond est inférieure à 1,80 m.
• Cependant, le placard, à condition qu’il fasse plus de 1,80 m de hauteur et qu’il soit accessible depuis l’intérieur du logement, est comptabilisé dans la surface habitable. C’est considéré comme un aménagement.

La surface habitable se distingue de la surface de plancher qui, elle, inclut la surface occupée par les murs intérieurs ainsi que les vérandas. Cette notion est utilisée dans les demandes de permis de construire. En revanche, dans la vente d’un bien neuf, c’est la notion de surface habitable qui sera utilisée.

À quoi sert de connaître le mode de calcul de la surface habitable à l’acquéreur d’un appartement neuf ?

Pour s’assurer de la conformité du bien avec celui acheté.

Lors de la réservation et de la vente effective du bien immobilier neuf, le promoteur s’engage sur une superficie. Il doit mentionner la surface habitable dans les différents contrats. Le prix de vente est fixé en fonction de celle-ci.

Lors de la livraison, si le nouveau propriétaire constate une différence de plus de 5 % dans la surface habitable par rapport à celle annoncée au contrat de vente, il pourra en faire réclamation.

Afin de s’assurer de la bonne mesure, il pourra faire appel à un professionnel agréé qui réalisera un « diagnostic de surface habitable loi Boutin ».

Il pourra alors, selon le code Civil, dans un délai d’un an à compter de la livraison du bien immobilier neuf d’exiger le remboursement d’une part du montant versé à l’achat pour ramener le prix au m2 à celui convenu dans l’acte de vente en VEFA. (Articles 1616, 1617 et 1622 du Code Civil et Arrêt de la Cour de Cassation du 24/11/1999)

Pour connaître la taxe foncière.

L’acquéreur de l’appartement neuf utilisera la surface habitable dans sa déclaration en vue d’obtenir la valeur locative cadastrale qui sert de base au calcul de la taxe foncière.