Qu'est-ce que le statut de bailleur privé (dispositif Jeanbrun) ?

 

Depuis début 2026, le dispositif Jeanbrun fait beaucoup parler de lui dans l'immobilier neuf. Mais concrètement, qu'est-ce que c'est ? À qui ça s'adresse ? Et comment ça fonctionne vraiment ?

On te répond clairement, sans jargon, pour que tu comprennes exactement ce que ce nouveau statut change pour toi en tant qu'investisseur.

À découvrir dans cet article :

1. Le statut de bailleur privé dans l'immobilier neuf
2. Comment fonctionne le dispositif Jeanbrun concrètement ?
3. Quelles sont les conditions pour en bénéficier ?
4. Statut de bailleur privé et immobilier neuf : ce qu'il faut savoir
5. Le dispositif Jeanbrun est-il fait pour toi ?

Le statut de bailleur privé dans l'immobilier neuf

La définition simple

Le statut de bailleur privé, aussi appelé dispositif Jeanbrun, c'est un nouveau mécanisme fiscal créé par la loi de finances 2026, adopté le 15 janvier 2026. Il doit son nom à Vincent Jeanbrun, ministre de la Ville et du Logement, qui a porté l'amendement au Parlement.

Sa définition en une phrase : c'est un dispositif qui te permet, en tant que propriétaire qui loue un logement nu, de déduire chaque année une partie de la valeur de ton bien de tes revenus locatifs imposables. Ce mécanisme s'appelle l'amortissement fiscal.

Résultat : tu paies moins d'impôts sur tes loyers, voire zéro impôt pendant plusieurs années selon ta situation fiscale.

À qui s'adresse le statut de bailleur privé ?

Le statut de bailleur privé s'adresse aux particuliers qui souhaitent investir dans un appartement neuf pour le louer. Ce n'est pas un dispositif pour habiter, c'est exclusivement un outil pour les investisseurs locatifs.

Plus précisément, il est particulièrement intéressant pour toi si :

• Tu paies beaucoup d'impôts (tu es dans une tranche marginale d'imposition élevée) ;
• Tu veux construire un patrimoine immobilier sur le long terme ;
• Tu cherches un avantage fiscal durable, pas une réduction d'impôt rapide ;
• Tu veux investir dans un logement neuf conforme aux dernières normes énergétiques de la Réglementation Environnementale 2020 (RE2020).

Pourquoi ce dispositif a-t-il été créé ?

Le statut de bailleur privé n'est pas arrivé par hasard. Il répond à une crise bien réelle :

• Moins de 10 000 logements neufs vendus aux investisseurs en 2025 ;
• 272 692 mises en chantier seulement entre fin 2024 et fin 2025 ;
• Offre locative privée en recul depuis cinq ans.

L'objectif est clair : redonner une raison fiscale concrète d'investir dans le logement neuf, pour répondre à la pénurie locative qui pèse sur les étudiants et jeunes actifs.

Quelle différence avec le Pinel ?

Le dispositif Jeanbrun remplace le Pinel, qui s'est éteint définitivement fin 2024. Mais leur logique est très différente. Comprendre cette différence, c'est comprendre ce qu'est vraiment le statut de bailleur privé.

Le Pinel offrait une réduction d'impôt directe : une somme déduite de ton impôt sur le revenu, calculée en pourcentage du prix du logement. C'était simple, mais limité dans le temps.

Comment fonctionne le dispositif Jeanbrun concrètement ?

Le mécanisme d'amortissement expliqué simplement

Le cœur du statut de bailleur privé, c'est l'amortissement fiscal.

Chaque année, tu déduis un pourcentage de la valeur de ton logement de tes revenus fonciers, c'est-à-dire, les loyers que tu perçois. Cela réduit ta base imposable, donc ton impôt.

La base amortissable correspond à 80 % du prix d'achat (les 20 % restants représentent la valeur du terrain, qui ne s'amortit pas car un terrain ne se déprécie pas avec le temps).

Des taux d'amortissement selon le loyer pratiqué

Le taux d'amortissement varie selon le niveau de loyer que tu pratiques. Plus ton loyer est modéré et accessible, plus ton avantage fiscal est élevé. C'est le principe du dispositif : encourager les loyers abordables.

Point vraiment important : les amortissements ne sont pas réintégrés dans le calcul de la plus-value à la revente, c'est-à-dire, le gain réalisé entre ton prix d'achat et ton prix de vente.

L'avantage fiscal du statut de bailleur privé est donc définitif.

Quelles sont les conditions pour bénéficier du statut de bailleur privé ?

Pour profiter du dispositif Jeanbrun, plusieurs critères sont à respecter :

• Acheter un logement dans un immeuble collectif (une maison individuelle n'est pas éligible) ;
• Louer en location nue (vide de meubles) comme résidence principale du locataire ;
• S'engager à louer pendant 9 ans minimum ;
• Respecter des plafonds de loyers selon le niveau choisi ;
• Déclarer au régime réel d'imposition (obligatoire pour bénéficier de l'amortissement) ;
• Ne pas louer à ses ascendants ou descendants jusqu'au 2e degré.

Le régime réel, c'est quoi ?

Plutôt que d'appliquer un abattement forfaitaire de 30 % sur tes loyers, tu déclares tes charges réelles : intérêts d'emprunt, taxe foncière, travaux, frais de gestion...

Statut de bailleur privé et immobilier neuf : ce qu'il faut savoir

Un dispositif pensé pour l'immobilier neuf

Le statut de bailleur privé cible en priorité l'immobilier neuf, notamment les achats réalisés en VEFA (Vente en l'État Futur d'Achèvement).
Autrement dit, il s'agit d'un achat sur plan, avant la fin de la construction.

Tu réserves ton logement pendant sa construction et tu paies progressivement selon l'avancement des travaux.

Pour être éligible au dispositif Jeanbrun, ton logement doit :

• Être livré après la publication de la loi de finances 2026 ;
• Respecter les normes de la RE2020 ;
• Afficher un DPE (Diagnostic de Performance Énergétique) classé A ou B.

Pourquoi ces exigences énergétiques sont une bonne nouvelle pour l'investisseur ?

Ces critères peuvent sembler contraignants au premier abord. Mais ils sont en réalité un vrai avantage pour toi en tant qu'investisseur utilisant le statut de bailleur privé :

• Un logement bien noté au DPE est plus facile à louer (les locataires regardent de plus en plus les charges) ;
• Les charges sont allégées pour le locataire, ce qui réduit le risque de vacance locative ;
• La valeur du bien est mieux préservée dans le temps, notamment avec les nouvelles réglementations sur les passoires thermiques.

Le dispositif Jeanbrun est-il fait pour toi ?

Le statut de bailleur privé n'est pas un dispositif universel. Il correspond à un profil d'investisseur précis.

Voyons si c'est le tien.

Le dispositif Jeanbrun est fait pour toi si :

• Tu es fortement imposé (tranche marginale à 30 % ou plus) : l'effet de l'amortissement est maximal ;
• Tu vises une stratégie patrimoniale sur le long terme, pas une défiscalisation rapide ;
• Tu peux t'engager sur 9 ans minimum sans avoir besoin de récupérer le capital rapidement ;
• Tu veux investir dans un logement neuf conforme à la RE2020, facile à louer et durable.

En revanche, il est moins adapté si tu cherches une réduction d'impôt immédiate et visible dès la première année ou si tu préfères la location meublée. Dans ce cas, le statut LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel), sera plus adapté à tes objectifs.

Avant de te lancer, une simulation précise est indispensable. Elle doit intégrer ton taux d'effort (la part de tes revenus consacrée au remboursement du crédit, généralement plafonné à 35 %), ta tranche d'imposition et le rendement locatif estimé selon ta zone et le type de loyer choisi.

Pour aller plus loin, lis notre guide sur la fiscalité pour l'achat de biens immobiliers neufs.