Investir dans une petite surface neuve à Marseille : est-ce vraiment rentable ?

04/03/2026 Acheter pour louer : ça vaut le coup ?

À Marseille, les studios (T1) et les appartements deux pièces (T2) attirent de nombreux primo-accédants. Mais une petite surface est-elle réellement rentable à louer ? Entre prix d'achat, loyers et avantages du neuf, voici ce que tu dois savoir avant d'acheter.

Pourquoi la demande locative pour les petites surfaces est forte à Marseille ?

Une ville étudiante et économiquement dynamique

Marseille fait partie des grandes métropoles françaises où la demande locative reste élevée. Avec près de 120 000 étudiants dans l'académie d'Aix-Marseille, dont plus de 58 000 sur la ville de Marseille elle-même, la cité phocéenne attire chaque année de nombreux jeunes à la recherche d'un logement.

À cela s'ajoute une population active importante et un marché de l'emploi dynamique dans des secteurs comme la logistique, le numérique ou le tourisme.

Ces profils recherchent en priorité des logements compacts, faciles à louer et bien situés.

proximité des transports ;
quartiers proches des universités ;
centres d'activité économique.

Les studios et T2 restent parmi les biens les plus recherchés sur le marché locatif marseillais.

Studios et T2 : pourquoi ces surfaces attirent les locataires

Les petites surfaces présentent plusieurs avantages pour les locataires :

un loyer total plus accessible ;
des charges généralement plus faibles ;
une localisation souvent plus centrale.

À retenir : les loyers sont souvent plus élevés au m² pour les petites surfaces. Un atout qui peut améliorer la rentabilité d'un investissement immobilier.

Pour un acheteur qui envisage de louer, les petites surfaces peuvent donc représenter une solution particulièrement intéressante.

Quel rendement peut-on espérer sur un appartement neuf à Marseille ?

Prix d'achat dans le neuf selon les arrondissements

Le prix d'un achat d'un appartement neuf à Marseille dépend beaucoup du quartier. Dans les secteurs centraux ou proches du littoral, les prix peuvent être nettement plus élevés que dans les arrondissements périphériques.

À titre indicatif, le prix moyen du neuf à Marseille dépasse aujourd'hui 4 600 €/m², avec des studios pouvant atteindre 7 500 à 8 000 €/m² dans les secteurs les plus recherchés.

Voici une estimation simplifiée basée sur des programmes en arrondissements périphériques, pour comprendre les ordres de grandeur.

Type de bien	Prix moyen neuf (fourchette basse)	Loyer moyen	Rendement brut estimé
Studio 20-25 m²	à partir de 155 000 €	520 € / mois	3,5 à 4 %
T2 35-45 m²	à partir de 200 000 €	720 € / mois	3,5 à 4 %
T3 60 m²	à partir de 280 000 €	950 € / mois	3,5 à 4 %

Tu l'auras compris, les petites surfaces affichent souvent un rendement locatif légèrement supérieur grâce à un loyer au m² plus élevé.

Exemple concret : simulation pour un studio de 25 m²

Imaginons l'achat d'un studio neuf de 25 m² dans un programme neuf à Marseille, situé en périphérie.

Prix d'achat : 155 000 € ;
Loyer mensuel : 520 € ;
Loyer annuel : 6 240 €.

Le rendement locatif brut correspond simplement au rapport entre le loyer annuel et le prix d'achat du bien.

Dans cet exemple :

6 240 € / 155 000 € = 4 %

Bien sûr, ce calcul reste simplifié. Il ne prend pas en compte les charges, la fiscalité ou les périodes sans locataire.

Le rendement dépend surtout de deux éléments : le prix d'achat et l'emplacement du bien. Un studio bien situé peut se louer plus vite et limiter les périodes de vacance locative.

Les critères qui font vraiment la différence

L'emplacement : centre-ville, universités et transports

Dans l'immobilier, l'emplacement reste le facteur le plus déterminant.

À Marseille, certaines zones concentrent une grande partie de la demande locative :

les quartiers proches des universités ;
les secteurs bien desservis par le métro ou le tramway ;
les zones proches des pôles d'emploi.

Ces emplacements permettent souvent de louer plus rapidement et de sécuriser la rentabilité sur la durée.

Les atouts spécifiques de l'immobilier neuf

Acheter dans l'immobilier neuf à Marseille peut également améliorer la rentabilité sur le long terme.

Un logement neuf est généralement acheté en VEFA (Vente en l'État Futur d'Achèvement). Concrètement, tu acquiers un bien sur plan, qui sera livré une fois la construction terminée.

Ce type d'achat offre plusieurs avantages :

peu ou pas de travaux à prévoir ;
des logements conformes aux dernières normes énergétiques ;
des garanties constructeur pendant plusieurs années ;
des frais de notaire réduits (environ 2 à 3 % du prix du bien contre 7 à 8 % dans l'ancien).

Autant d'éléments qui permettent de limiter les dépenses imprévues et d'aborder un investissement locatif plus sereinement.

Si tu envisages l'achat d'un appartement neuf à Marseille, analyser la demande locative, le quartier et le prix d'achat reste essentiel pour déterminer si une petite surface peut réellement être rentable.