Où acheter pour bénéficier des avantages fiscaux en 2025 ?

02/12/2025 Où acheter de l'immobilier neuf ?

Beaucoup se demandent encore où acheter maintenant que la loi Pinel est terminée. Si toi aussi tu tapes souvent « loi Pinel où acheter » pour comprendre ce qu’il reste en 2025, sache qu’il existe encore plusieurs avantages fiscaux dans le neuf.

La fin du Pinel : ce que ça change pour toi en 2025

Tu l'auras compris, la loi Pinel a pris fin le 31 décembre 2024. Impossible désormais d'obtenir une réduction d'impôt en investissant dans un logement neuf en 2025.

En revanche, garde en tête que d'autres avantages fiscaux existent toujours pour les logements neufs. Ils ne fonctionnent pas comme Pinel, mais ils peuvent réduire ton prix d'achat, ton impôt sur les revenus ou encore ta taxe foncière.

C'est pour ça que la question devient : où acheter pour activer ces avantages fiscaux ?

Les avantages fiscaux encore disponibles dans le neuf en 2025

Le LMNP dans le neuf : amortir ton logement

Si tu veux investir dans le neuf, sache que le dispositif le plus puissant reste le LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel). Il ne donne pas une réduction d'impôt comme Pinel, mais il te permet de réduire fortement l'imposition sur les loyers.

Le principe est simple : grâce à l'amortissement, tu déduis chaque année une partie du prix du logement neuf et du mobilier.

Résultat : ton revenu imposable peut être très faible, voire nul pendant plusieurs années.

Où acheter pour en profiter ?

dans une résidence étudiante neuve ;
dans une résidence seniors neuve ;
dans une résidence d'affaires ou de tourisme neuve ;
ou dans n'importe quel appartement neuf que tu mets en location meublée.

Récupérer la TVA : l'avantage fiscal le plus immédiat

Certains programmes neufs permettent de récupérer 20 % de TVA sur le prix d'achat. C'est l'un des leviers fiscaux les plus forts en immobilier neuf.

Mais attention : cet avantage est uniquement possible dans des résidences services neuves. Pour en bénéficier, il faut que le programme propose plusieurs services (accueil, petit-déjeuner, ménage…) et que tu signes un bail commercial avec l'exploitant.

Où acheter pour récupérer la TVA ?

dans des résidences étudiantes neuves ;
dans des résidences seniors neuves ;
dans des résidences d'affaires ou de tourisme neuves.

TVA réduite à 5,5 % : quand la localisation fait tout

Certains programmes neufs bénéficient d'une TVA réduite à 5,5 % au lieu de 20 %. C'est un avantage fiscal énorme, car il fait baisser directement le prix d'achat.

Mais ce dispositif dépend exclusivement de la localisation du programme neuf.

Où acheter pour en bénéficier ?

dans les Quartiers Prioritaires de la Politique de la Ville (QPV) ;
ou dans certains périmètres d'accession sociale définis localement.

Sache que tu dois aussi respecter des conditions de ressources et des plafonds de prix.

Exonération de taxe foncière : 2 ans minimum

Tout logement neuf peut te faire bénéficier d'une exonération de taxe foncière pendant 2 ans. C'est automatique si tu déclares ton bien dans les 90 jours suivant son achèvement.

Mais certaines communes vont encore plus loin et offrent une exonération prolongée pour les logements neufs très performants (BBC, bâtiments à haute performance énergétique…).

Où acheter pour optimiser cet avantage ?

dans les communes appliquant une exonération totale ;
dans les villes qui prolongent l'exonération pour les logements performants ;
ou encore dans les territoires où la taxe foncière est habituellement élevée (l'économie est alors plus marquée).

Garde en tête que pour profiter d'un avantage fiscal dans le neuf, c'est toujours soit le type de programme, soit sa localisation précise qui déclenche le dispositif.

Où acheter en 2025 pour cumuler un maximum d'avantages fiscaux ?

Dans les quartiers ANRU ou QPV

Si ton objectif est de réduire ton prix d’achat dans le neuf, c’est clairement vers ces zones qu’il faut te tourner. Pourquoi ? Parce que seuls les programmes neufs situés en zone ANRU ou en Quartier Prioritaire de la Politique de la Ville (QPV) te permettent de profiter d’une TVA réduite à 5,5 % au lieu de 20 %.

Pour que ce soit très concret pour toi : sur un logement neuf vendu 250 000 €, passer de 20 % de TVA à 5,5 % peut faire baisser le prix final d’environ 30 000 €. C’est l’un des rares avantages fiscaux qui réduit le coût d’achat dès le départ.

Sache aussi que les zones ANRU sont des secteurs où l’État finance de grands projets de rénovation urbaine (réhabilitation d’immeubles, création d’espaces verts, nouvelles écoles…). Les QPV, eux, sont des quartiers identifiés comme prioritaires pour améliorer le cadre de vie et favoriser l’accès au logement.

En achetant dans un programme neuf situé dans l’un de ces périmètres, tu peux donc :

payer ton logement beaucoup moins cher grâce à la TVA réduite ;
accéder à des prix encadrés (plafonds de prix au m²) ;
acheter dans un quartier en pleine transformation urbaine.

Tu devras simplement respecter deux critères : avoir des revenus sous un certain plafond et acheter un logement neuf dont le prix au m² ne dépasse pas un seuil. Ces conditions permettent de réserver l’avantage aux ménages qui en ont vraiment besoin.

Dans une résidence services neuve

Si tu veux profiter d'un double avantage fiscal, tu peux acheter dans une résidence services neuve. Ça te permet :

d'activer le LMNP dans le neuf ;
et de récupérer la TVA sur ton achat.

C'est le combo fiscal le plus puissant dans l'immobilier neuf aujourd'hui.

Dans une commune avec exonération renforcée

Enfin, certaines communes accordent des exonérations de taxe foncière plus généreuses que le minimum légal. Tu peux donc économiser plusieurs centaines d'euros par an pendant les premières années.

Avantage fiscal	Où acheter ?
LMNP dans le neuf (amortissement)	Résidences services neuves / tout logement neuf meublé
TVA récupérable	Résidences services neuves
TVA réduite à 5,5 %	Quartiers ANRU / QPV
Exonération taxe foncière	Toutes communes (avec variations locales)