Dispositif Jeanbrun et immobilier neuf : que pourrait changer la réforme du 28 mai ?

Pourquoi le vote du 28 mai ne concerne-t-il pas l'immobilier neuf ?

L'Assemblée nationale a voté, le 28 mai 2026, un assouplissement du dispositif Jeanbrun porté par Valérie Létard. Cette réforme cible l'« habitat existant » : si elle est définitivement adoptée, elle modifiera les règles pour l'ancien, pas pour l'immobilier neuf.

Si tu investis dans l'immobilier neuf, sache que les conditions actuelles du dispositif Jeanbrun ne sont pas concernées par ce vote. La proposition de loi n°2674, déposée le 14 avril dernier par Valérie Létard, députée du groupe LIOT (Libertés, Indépendants, Outre-mer et Territoires) et ancienne ministre du Logement, vise à lever deux verrous propres à la rénovation de logements anciens : le seuil de travaux exigé et l'exclusion des maisons individuelles dégradées.

Le texte doit encore être examiné par le Sénat avant son adoption définitive. Quelle que soit l'issue de la navette parlementaire, il ne concernera pas les acquisitions en VEFA (vente en l'état futur d'achèvement) ni les logements neufs livrés, puisque la réforme porte exclusivement sur l'habitat existant.

Quelles sont les conditions actuelles du dispositif Jeanbrun pour le neuf ?

Le dispositif Jeanbrun, créé par l'article 47 de la loi de finances pour 2026, s'applique aux acquisitions de logements neufs réalisées entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028. Il repose sur un amortissement fiscal en contrepartie d'une location nue à loyer modéré et d'un engagement de 9 ans.

Pour le neuf, ton logement doit respecter la réglementation environnementale RE 2020 (réglementation environnementale 2020) et se situer dans un bâtiment d'habitation collectif. Le dispositif s'applique sur l'ensemble du territoire français, sans condition de zonage.

Le neuf serait-il concerné par les nouveaux critères de performance énergétique ?

Non. Les critères de progression énergétique votés en première lecture le 28 mai (saut de 2 classes pour les logements F ou G, de 1 classe pour le DPE E) ne concerneraient, si le texte est définitivement adopté, que les logements anciens rénovés. Le diagnostic de performance énergétique (DPE) sert ici à mesurer un progrès après travaux, une logique propre à la réhabilitation.

Pour un logement neuf, c'est la RE 2020 qui s'impose dès la construction. Sache que cette exigence est structurellement plus stricte que n'importe quel saut de classe DPE : elle conditionne l'éligibilité au dispositif Jeanbrun dès la livraison du bien, sans phase de travaux à justifier.

Quel est l'enjeu de cette réforme pour le marché immobilier neuf ?

Le dispositif Jeanbrun a été conçu comme le successeur du Pinel, disparu fin 2024, pour relancer un investissement locatif privé en net repli. Le marché de l'immobilier neuf affichait, au premier trimestre 2026, une chute record des mises en vente (-12,7 %), partiellement compensée par une légère hausse des réservations (+4 %).

Les professionnels du secteur saluent la dynamique de la réforme Létard, même si elle vise prioritairement l'ancien. Elle s'inscrit dans une stratégie plus large de mobilisation du parc de logements ; si elle est adoptée, la lisibilité retrouvée du dispositif Jeanbrun pourrait profiter indirectement à la perception globale du statut du bailleur privé, neuf comme ancien.

Quand le dispositif Jeanbrun pourrait-il évoluer pour le neuf ?

Le texte voté le 28 mai n'a été adopté qu'en première lecture à l'Assemblée nationale. Il n'a donc aucune valeur juridique à ce stade. Il doit désormais être examiné par le Sénat, qui peut encore amender certaines dispositions avant une éventuelle adoption définitive et promulgation de la loi.

Aucune évolution n'est à ce stade prévue pour les conditions applicables au neuf. Si tu prépares une acquisition en VEFA ou un investissement locatif dans un programme neuf, tu peux donc te référer en toute sécurité aux conditions actuelles du dispositif Jeanbrun, sans attendre l'issue de la navette parlementaire.